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2010 Housing Market Monitor:中国
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纯属误会



性别:性别:男
年龄:99
十二宫图:天平宫
加入时间: 2009/11/10
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来自: 北美
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文章时间: 2010-9-07 周二, 下午8:12    标题: 引用回复




谢国忠:中国核心的问题是官僚资本主义

2010年09月06日 经济观察 程明霞


在埃及尼罗河的三角洲地带,有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前,拿破仑的部下攻城略地到达这里,在打地基建造防御工程的时候,挖出了一块大石头,上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所,后来几经辗转,被大英博物馆收藏,穿越两次世界大战的硝烟,一直留存到今天。

原来大石头已有千年之久,上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家,努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去,据说最后是一位德国学者破译了全部碑文,让死亡的文字重新复活,让遗失的意义再次浮现。

这块大石头,以它出土的村庄命名,被叫作Rosetta Stone,中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。

“我非常喜欢这个故事,我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求,”谢国忠说,所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。

就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样,很多人也并不了解,谢国忠那些耸人听闻的结论背后,有着多么强大的逻辑和证据。

据说在其职业生涯的早期,谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万:亚洲金融[3.02 0.33%]危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。

20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言,真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言,是2007年到2008年之间:

2007年8月,华尔街两只对冲基金破产,引起美国金融市场一阵恐慌,当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中,我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师,询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事,尤其是北京与伦敦的经济学家,都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。

只有谢国忠一人,在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音:“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结,并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的,不只是他骇人的预言,还有他激烈的表达方式,他写到:“是时候了,让华尔街的骗子们破产去吧!”

2008年9月,雷曼兄弟轰然倒塌,全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时,我觉得他简直是个巫师!他是怎么做到的?那时甚至还没有几个人能说明白,“次级债”到底是个什么玩意儿。

当我终于弄明白,美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事,我也意识到,谢国忠不是巫师,他就是一个眼光敏锐、大脑清晰,又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言,他之所以能够一而再、再而三的预言准确,背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒,而没有耐心去听他结论到来之前的路径。

在联络采访谢国忠先生的过程中,我像他的朋友们一样称呼他为Andy(他的英文名)。其实,私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时,我会通知你》,叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题,就是对经济泡沫的剖析和警示:

“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的,没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭,有自己的时间表。当它即将破灭时,我会让你知道。……很有可能,中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”

著名地产商潘石屹说,他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。

谁会喜欢呢?——当上帝说的是“离开伊甸园吧”,而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的,并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”,而是他总在叫嚣丧钟已经敲响,悲剧即将上演。在一片狂欢景象中,这样的声音听起来不像是预言,而像是诅咒。

但是,当你耐心倾听完他的话,你会发现,这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠,其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使,也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心,才让谢国忠如此执着地言说泡沫。

我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士,一定有着身为经济学家的更伟大的志向,比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说,作为经济学家,他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱,不要被平白无故地骗走。

在经济学之外,他的兴趣在历史,他的志向在写小说,因为这个多彩的时代是在很适合写小说,“我一定会写,但可能会先用英文写。”

谢国忠一向以英文写作,《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格,要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时,谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比,也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。

我想,如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书,没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得,当年有位吴敬琏先生,是多么热爱“市场”;还有一位谢国忠先生,是多么痛恨“泡沫”。

“不能靠泡沫发展经济”

问=程明霞 侯思铭 答=谢国忠

谁吹大了泡沫

问:我们还是从房地产说起吧,你最近的文章说,“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样,经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么?你书中写,上海的小保姆都辞职去炒房了。

谢:是的。但是大陆和香港不一样的地方在于,大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了,香港可不是这样的,钱主要是给开发商拿走了。

一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。

而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。

问:在房地产泡沫的问题上,你一直都把板子打在政府屁股上,你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱,不应该为高房价负责?

谢:如果把他们交的税都算进去,开发商真的不赚钱。

土地增值税是60%。地方政府财政一有压力,他就去找开发商,说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,跟政府说,我的公司还在,房子没卖完,不交税。于是地方政府就说,那我先预征,我算过了你应该交六个亿的税,现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府,开发商根本没赚多少钱。

你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

去年全国卖房子一共卖了4.6万亿,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面政府大概赚了75%,也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率?

谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。

量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮、三一重工[27.71 -0.72%],都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子,还有一些小产权房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。

问:这个空置率的数字是怎么得出的?

谢:空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。

我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数,然后在全国各个城市去随机抽样的话,100个样本下来得出的数据就是比较准的,可以代表整体。我在全国各地,到任何城市去观察,差不多都是这样,25%到30%这个空置率我认为差不多。

那么,已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

按照每人平均20平米来算的话,就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成,城市人口达到最高点,也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了,一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

对比一下其他国家,日本人均住房面积只有16平米,欧洲也不过20多平米。所以,从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了,他还要继续把地都卖出去造房子,我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办?

再从价格上来看。看房价是不是合理,一个是看房价跟工资的对比,再一个是看房租回报率。

一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,但是房价平均是每平米二万六,超过五倍了。而且还没有把税算进去,中国人买房子的税是很高的,再把要交的税折算进去,房价就更高了,当然是不合理的。香港现在也是这样,房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%,这个是正常的。如果房价一直跌的话,房租回报率就会高,比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候,房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右,按7%的合理水平算下来,也可以看出中国的房价高了至少一倍,所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫,还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。

房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉,一部分空房子可以折价卖掉,就没有损失,那些卖不出去的空房子,就成为烂尾楼,这是真正的损失。还有,政府在房地产业赚了那么多钱,用来搞形象工程腐化掉了,把钱浪费了,这也是真正的损失。

问:但是房地产业的增长,也有真实需求在里面吧?中国城市化的进程才刚起步嘛。

谢:不是的,中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活,他们哪里买得起当地的房子?

在上海的调查,不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的,这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了,中国的房子从供应来说是足够的,不能说已经绝对过剩,但是人均有20平米,相当不错了,但问题就在这里——真正需要房子的人买不起,而买得起房子的人,他自己不缺房子住,却在不断地买房子。

造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少?几年前我听央行说有三到四万亿,我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国,灰色收入是各行各业普遍存在的,做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣,民间的商业腐败是很大的。

但是我说的灰色收入不包括这些,我是按照国际上对灰色收入的定义,就是指与腐败有关的收入,中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长,他在一个小区里面拿了20多套房子。

其实当官的都特别明白这些道理,他知道货币供应量那么大,通货膨胀会很厉害,钱会贬值,而且中国人第一次可以有机会买卖房子,他就拼命买。所以中国有这么多空房子,跟这个有关。从某种意义上,中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑,现在都跑到房地产去了,那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

这就带来两个后果:一个,它成为官员灰色收入躲藏的地方,它带动了房地产业的投机,造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天,他问一屋子的人:你买房子亏过么?没有吧。一个一个问下来,他说:看,没有人买房子亏过吧?继续买!另一个,它会带来社会问题和政治问题,一方面空房子那么多,一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

未富先老?

问:刚才我们说到,农民工进城多年也买不起城里的房子,所以城市化这么多年了,“农民工”这个词没有消失,而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”,这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成?

谢:中国的中产阶级其实已经开始有了,但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”,只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵!这怎么可能?中国现在每年大学毕业生三四千万,按照国际的定义,他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了,但是因为房价太高,买不起房子,他不会觉得自己是中产。

问:我看美国电影里说,美国人只要有套房子,房子前面还带块草坪,就觉得自己是中产了。

谢:在美国你有吃有穿,有房有车,每年还能出去度假一次,就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高,所以觉得生活压力很大。

问:“富二代”生活没有压力,成天飙车,泡妞。这个阶层到底占有多少财富,有数据吗?

谢:中国所谓的富豪榜都不可信,很多有钱人的财富都是虚的,背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的,所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。

政府在房地产业的这个游戏能玩下去,也跟中国人的观念有关,他就是要买房子,一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富,都拿给小孩在城里买房子结婚,这完全是非理性的,没有任何其他国家的父母这样做,所以让政府一直有的赚。

问:这是文化上的因素吧,中国人追求“成家立业”。

谢:就是不安全感,普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说,你活该嘛,租金不算高,但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样,可以做下去,就凑合着做下去,实在做不成了,再推倒重来。

问:伴随中国城市化进程的还有“老龄化”,你文章中写到日本被老龄化拖累的景象是很悲惨的。那中国该怎么应对老龄化呢?放宽计划生育政策么?

谢:现在放开也来不及了呀。而且按照国际经验,农民一旦进了城,生育率是不可能很高的,城市生活压力这么大,生养孩子的成本也很高。所以,中国以后就会出现日本现在的景象。你去日本看,只有东京和大阪还有活力,其他地方都是老人。

那么日本的解决方式,就是一些老人继续工作。我去年在日本京都、奈良,遇到70多岁的老人开出租车,餐馆里做饭的也是老人。所以,面对老龄化社会,是不是就要让老人都去佛罗里达养老?也未必。我看那些老人精神都不错。所以我觉得日本这条路也挺好,我们可以借鉴。

当然,日本的经济是没救了,一个老龄化社会,它的经济不会增长了,房价还在往下掉,股市也起不来,老人家才不会去炒股。

问:日本在老龄化之前毕竟还富裕过,中国会不会“未富先老”呢?你在书中也提出这个问题,中国未来十年究竟会成为一个怎样的社会?

谢:我觉得中国的房地产继续这样下去的话,中国有一天是要搞革命的,整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义,是政府本身的问题,它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中国需要一个健康的体制,你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

问:香港政府财政增收,就退税给每个香港人。我们的财政连续增收很多年,但是财政部说,大陆的税制结构比较复杂,没有办法发给每个人。

谢:政府要抓人的时候,怎么谁都抓得住,要发钱的时候就找不到人?每个人都有身份证号码,拿着身份证去中国银行[3.40 0.29%]领嘛,这有什么难!

玫瑰石的传说

问:你在观察中国经济的时候,主要是看数据,还是去地方考察?你怎么确信你对中国经济和社会的判断是准确的?

谢:数据当然是很重要的,但是中国的数据都不准,不可信,你看最近发布的通货膨胀的数据,明显不可能嘛!

所以观察中国经济,就要自己辛苦一点去了解真实情况,去地方看,看地方政府和企业。一家企业,它哪怕只做一种产品,只要它是面向全国销售的,那么你就能通过它看到整个中国经济。而地方政府是横向跟整个面互动的,所以看地方政府在做什么,你就能掌握整个面的状况。因此这两个渠道是非常重要的,都要切入去了解和观察。

所以首先是我自己去搜集数据,第二就是怎么来分析。经济学特别复杂,它的体系里充满了无数的变量,所有变量交织在一起。在分析这些变量的时候,要怎么去抽象化、具体化、简单化,就是个分析方法的问题。什么是重要的、什么是次要的,这个需要你的判断力。但是中国的问题更复杂,因为中国是政治经济体系,它不是市场经济体系。

问:你在国内读本科时的专业是土木工程,后来去美国读书为什么转成了经济学?

谢:对经济学感兴趣。我觉得经济学最能反映西方的思维方式。从亚里士多德到牛顿,西方的思维方式是一脉相承的,就是把问题系统化、抽象化、简单化。不像中国的思维方式,就是阴阳什么的,它不去把事情背后那个道理想明白,不要搞得太清楚,不要有一个清晰的答案,一切都是不确定的。科学从西方传入中国,也没有改变中国人的思维方式,中国人是实用主义,把牛顿定理拿来用,但不去想定理背后的东西。所以,中国要创新,就要从思维方式上改变。

不过这也需要时间段。你看日本,它是在泡沫爆了以后,整个社会的心态才平和下来,才开始反思,然后二十年里出现很多诺贝尔奖得主。中国从历史上到现在,社会结构中最重要的就是政府,它始终是一个官僚社会,以前是官僚农业社会,现在是官僚工业社会,核心一点也没有变。

问:你在国内读完本科,之后的求学和工作一直都在西方的大学与机构里,因为你更认同西方的文化么?

谢:我觉得中国很多企业也不错,但是在中国的企业里面会比较累。因为中国什么都是要讲政治的,要搞好关系,它的思维方式过度复杂化,总是考虑这个人怎么想、那个人怎么想,所以中国人活得很累的。

西方社会就非常简单,所有人都围绕两个参照系来生活,一个是法律体系,一个是宗教体系。个人是自由的,个人也有限制,但限制是你看得到的,就像你知道自己在一个游泳池里水是什么样的,然后你愿意蛙泳、自由泳都随便。中国不一样,非常复杂,没有个人,个人不自由。

问:你的祖籍是上海,海派文化在你身上有痕迹吗?

谢:上海本身就是一种大城市的文化,它属于江南文化,跟中原文化是很不一样的。江南文化一直就是比较理性的、商业的。所以从中国历史上来看,它一直是生产力最高、最富裕的地方,中央政府的财政收入历来都主要来自江南地区。所以,江南文化跟西方文化是比较接近的,相对简单,所以中国最早的现代化也是从江南开始的。它不像北方文化的传统,就是搞好关系,巴结领导,一个人生活的全部起点和中心就是这些。

问:你是经济学家,我想知道,经济学的本质在你看来是解释世界的,还是解决问题的?匈牙利的经济学家科尔奈很瞧不起那些一心要给政府当智囊的经济学家,他说经济学家应该面向大众去传播知识,解释世界。

谢:经济学本来应该是解释世界的,但是现在中国哪里是这个样子?经济学全部是用来解决一个一个具体问题的,要不要印钞票、要不要加利息、要不要对碳排放征税。经济学家全部在做这些事情。

问:那你自己呢?你书里说,中国的经济政策要很好地执行,最需要的是知识分子的独立性。

谢:中国的知识分子读书从来都是为了当官,这个和西方也很不一样。在西方,如果你说你是知识分子,那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。

我自己就是喜欢说,没别的,我只是提供一些想法供大家思维。

问:那你是说给官员听,还是大众听?

谢:都有啊,不一样的听众。我十几年前就在凤凰卫视[2.55 -0.39%]做节目,一些地方官员跟我说,“我的经济学知识都是从你那儿来的,听你在凤凰卫视讲的还挺有道理的,而且我还听得懂。”我觉得也挺好。我给彭博社写文章,我知道它的读者都是基金经理,我给财新那里写,我知道有好多小股民会看,那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。

但是中国跟美国不一样。在美国,奥巴马会叫人坐成一个圆桌讨论问题,在中国不是,中国人都是形象思维,中国的官员总是讲:你给我举个例子,谁干过,后来怎么样?而且中国官员讲任何事情都是和吃有关,这个好吃,那个难吃,这个我吃不下。中国人历史上穷怕了,所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易,所以革命就是吃地主的饭,住地主的房,睡地主的老婆,就是这么简单的思维。

问:“玫瑰石顾问公司”是你起的名字?“玫瑰石”这个名字很好听,有出处么?

谢:对,我起的名字。这是古埃及留下的一块石碑,后人在玫瑰石那个村庄找到的。它是亚历山大大帝的后裔为了记录功绩刻下的一块石碑,上面的碑文有三种语言,但是失传了,没人看得懂,这块石碑就叫做玫瑰石。后来,一个德国人花了20多年破译了碑文,让死亡的语言又复活了。这段历史很有名。我觉得这个故事特别好,它反应了一种对知识的追求,而且是跨时代、跨语言、跨文化的,我非常喜欢。

问:听说你经济学之外的兴趣是历史,很喜欢《罗马帝国衰亡史》这类书?

谢:是,对历史非常感兴趣,我出国以前把中国历史都通读完了。

《罗马帝国衰亡史》,我为什么喜欢它?你看写这本书的吉本是英国人,在他的时代英国已经开始崛起了,他在罗马旅游时,看到那么多古迹废墟,他就想,为什么这么辉煌的帝国就变成废墟了呢?他就去探求背后的原因,然后花了很多年时间写了这本书。

如果中国人解释这个事情,就会说这是天意,是周期使然。西方人是不相信什么周期的,他就去军事政治这些方面找原因,最后,让罗马垮掉的其实是腐败问题。我比较喜欢这种思维方式,这种去探索背后真正原因的态度。

问:我们看到历史上那些伟大的经济学家,都是大思想家,亚当·斯密、熊彼得、哈耶克等等,他们的工作最后都是为了捍卫人类的自由和幸福。那么你作为经济学家,是为了探索事情背后的因果,追求纯粹的知识上的乐趣么?

谢:我就希望中国人的钱不要被骗走就好了。中国人都有贪小便宜的心理,在房地产、股市不是都这样嘛?看别人赚一点,我也想赚,结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点,我就希望他们能把自己的钱看好,不要被骗走。

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大道至简 锦衣夜行
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性别:性别:男
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加入时间: 2009/11/10
文章: 460
来自: 北美
股金: 506
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文章时间: 2011-2-16 周三, 下午12:00    标题: 引用回复

发信人: alwaystrue (nicheng), 信区: ChinaNews
标 题: 房价将很可能随着汇率一起崩塌 ZT
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 16 07:16:12 2011, 美东)

关于房价,飞云已经在过去的文章里做过分析。从投资者的角度看,长线投资房产,终
究必会成为伸舌头流哈拉追逐树叶而长期转圈拉磨的毛驴。从玩房地产者的角度看,要
的就是这个效果。否则没有人拉磨,也就没有了赚取巨利的渠道。

房地产,是各级政府公私黑白巨额收入的必经管道。房地产的崩塌意味著政府收入来源
断绝,因此房地产和银行一样,是不能倒下的。房产税不仅不是为了把房价打下来,它
还能起到进一步加大政府财政收入和为房产制造美妙前景的双重作用。因为对欲购房者
来说他们会更加认为:如果不赶紧买房,下一步不仅房价涨,还要交房产税,真是悔不
当初!于是他们就会不遗余力地继续向房产进军,把舌头伸得更长。一二线城市的观望
不要紧,那就要趁三四线房价低的时候赶快动手! 这大概就是近期的房产趋势。

向三四线城市蔓延的房产,将进一步加剧本来就严重的通货膨胀。

抑制通货膨胀的办法是发展实业经济和推动内需。加息这样一种影响力甚微的技术手段
是不能从根本上解决问题的。可是,重新返回到实业经济和内需,现在看来也是不可能
的。这有几方面的原因:

1. 实业赚钱慢,更兼全民急功近利,所有人都梦想一夜发财致富。穿上了令人
疯狂的红舞鞋,想冷静下来不是一件容易的事情。疯狂而凄惨的历史,国人是不屑一顾
的。

2. 实业的困境一时无法解除。看看报考公务员的长龙和星罗棋布的公路雁过拔
毛式收费站就能知道个大概。请不要告诉我公务员是辛辛苦苦为企业服务的,也不要对
我说收费站是为了公路的畅通。

3. 政府包办一切的一贯思路,以及百姓习惯于让政府好好管的传统,相宜得彰
。没有自由精神,创新和实业无从谈起。

4. 退一步讲,即使实业环境改善,假冒伪劣和山寨也会使得实业经济步履艰难。

5. 当今的富户,精通于官场周旋。他们有的是金钱,缺乏的是能力。他们喜欢
黑幕,不擅阳光。
既然回归实业和内需不容易,那么我们就只能看着房地产狂舞。除非各级政府找到了比
房地产更有利的收入来源。


飞云过去曾经谈到过汇率问题:中美双方的通胀率将最终决定汇率关系。因为美国的通
胀率绝对低于中国的通胀率,也就是说,人民币升值将在不远的将来停止 。飞云以为
,升值最多到1:6.稳定一段时间后就要转变为贬值。

投资房地产的大户们,一定也看到了这一点。所以当房地产随通货膨胀一起续涨——伴
随着人民币升值或升值预期结束时,危险的临界点就到了!还有一点,那个临界点来临
时美国经济应该已经走出低谷。

那时(或之前),大户们将在某个烟幕的掩护下,把房产转化成其它。他们知道,房价
不可能一直这样涨下去。毕竟“神龟虽寿,犹有竟时;滕蛇乘雾,终为土灰”,遑论房
产泡沫乎。

再让我们看看,将来从房地产出去的资金会到哪里去?

——实业?不会,前面已经分析过了。

——股市?中国股市已经成了一块秃鹫围观的残骨。上次被搞惨的股民尚心有余悸,除
非决策者和大户们自己去那里自娱自乐、互相残杀。几个月后还是得崩盘。

——黄金和其它贵金属?可能会吸收一部分但不会是大部,因为黄金是美元疲软时的避
风港。当美国经济健康发展时,看好的还是美元和美国市场。

那么从房产市场出来的天量资金最可能到哪里去?愚以为是美元。原因是:房产价格在
最高点,换成了最多的人民币,再在汇率最高点换成最多的美元。两全其美,何乐不为
?然后当人民币上的头像换成津巴布韦总统时,他们需要多少津巴布韦人民之币,就临
时用美元换多少。岂不快哉?
所以飞云以为:未来房产的崩塌将很可能伴随着人民币兑美元的贬值,甚至是大幅度的
贬值。这两件事会一起发生!时间大约在2014±2年间。
另外砖头留着自己盖房用,飞云历来也希望自己的说法落空,和您的善良愿望是不谋而
合的。
——最后,当然,只要政府有能力控制,以上一切都不会发生。——房价会继续、物价
会继续、工资会继续、鸡的屁也继续、唯一可以确信不能继续的是:我们将一定会改用
津巴布韦人民之币。

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:29    标题: 引用回复

在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不是崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动的经济结局是崩盘,世界老二日本靠房地产拉动的经济结局也是崩盘。凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。
  
房地产泡沫破灭的时间,要看一系列政策对房地产泡沫挤出的效果如何。如果房地产最终不能实现软着陆,泡沫破灭的时间表指日可待。

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:32    标题: 引用回复

哈佛大学有人通过统计数据分析,中国房地产至少能一路向上走到2020,到了2020以后才会出现拐点。
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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:33    标题: 引用回复


楼市还有可能涨“一代”人的时间。


文章来自本人博客,请指正:

<楼世:这是一个“空前绝后”的世代>

这个想法藏在心里好久了。

一家网站针对北京、南京、天津、成都四个城市做的一项调查:“你看到的现在年轻人用父母或家人的钱买房的现象普遍吗?”北京的被访者有84.85%回答“普遍”,南京的这一数字是86.00%,成都是74.16%,天津是87.71%。

事实上,从我自己感觉来说,现在出来工作后的80后,完全靠自己的能力付首付、还月供(现在还在还的也算)买下一套房子的,那是“牛人”!

靠父母付首付,自己付月供的,已经很了不起了。

“空前”

说到这,还是不得不将98年住房改革提出来再说一次。我们都说当年被分上房子的那一波是“最后一波幸运儿”,因为他们已较低的价格或者以“福利”的名义接手了公司、单位的集体房。

这波人应该是出生在70年代以前,最多是1975年以前,应该来说都是比较能吃苦的一代,这批人自己苦过了,希望子女们能过上好日子,在收入很低的时代从牙缝里积攒下来的,用这些钱把子女培养成人。还好,赶上单位给分了房,于是还有一部分闲钱用语现在接着替孩子们供房。

在1998年以前收入都比较低,真正积攒了些钱是在98年以后,但问题来了,这波好日子还没发展到足够长的时间,房价涨上来了,不得以,父辈只好用这近10年大发展“赚到”起的钱加上98年之前“积攒”下的钱给子女供上一套房。

但这一供,也把自己给“空”了。站在我们80后的角度上讲,我们说买房让我们“空前”了。

“绝后”

98年以前分上房子的父辈空了自己给子女腾出了一笔房钱,已经无能为力。现在来看看子辈做什么,他们的子辈也就是“80后”、“90后”。对80后、90后,我在展开前先插入这么一个段子:

——领导说:“今天加班”!70后一声不吭的加了;80后说:“上班可以。加班?不行。”;90后说:“我不上班”。——

笑话当然是笑话,回到买房上来还是能说明一些问题。80后的人觉得靠自己的能力可以“买房”(供起月供),不是在想着“房奴啊”“累啊”,就是觉得自己已经很了不起了。供了月供还想有所节余?很难。加上现在这年头KTV、迪吧酒吧各种吧横行,精神生活较之父辈

那可以说是丰富得多了,这些都是烧钱的地儿,更难有节余。

话说到这里也就算了,关键是,80后、90后也是要成为父辈的,而他们的房子基本都是依靠着20年、30年期的按揭来实现的,等80后、90后从结婚、生子、子女上学的压力中过了20年、30年,子女已经长成人,再回过头来一看:呀,自己都老了,退休了,房贷才还完啊——压根就没有给自己的子女储备到什么。

“父辈给了我他们作为父辈的礼物——首付,而我踏上父辈时却没办法给出相同的礼物。”智商挺高,熟读顾城的80后说。

这就是“绝后”——原谅我用这么“绝”的词。但似乎真的不能怪80后。能说什么呢?忍受初踏入社会的艰难心理磨和,在供房压力之余支持一下大力发展的娱乐文化事业,在没有兄弟姐妹相处经验的“经验”中养育子女,又在女子初长成后,才恍然找回当初的自己。



后话

当然,说这些,都是在说,房价过高了些。还完月供就疲惫不堪,这就是一个信号。还完月供还应有些供下代的可持续发展,才是合理的。可以非常肯定的说,最迟再过个20年左右吧(80后的孩子成为下一代的买房人),楼市肯定出大变革,因为这一辈买房主力(80后)还有前辈“空前”支持,而到了这一辈的下一辈,如果还是现在这个房价收入比水平,那么80后无法提供出相应的支持,那届时——20年后——购买力自然下降。

参考资料:本人的博客

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:35    标题: 引用回复

房地产行业至少在未来20年间不会衰落
房地产行业的发展其实是与城市化水平相关的。
目前我国城市化水平50%都不到,而发达国家城市化水平在80%左右,如果按照现阶段我国1.5%的城市化速度来算,要经历20年我国城市化水平才能达到80%的水平,在这个过程中,必然大量的农村人口转变为城市人口,对房地产业的持续发展起到推动作用。因此,从这个角度看,我国的房地产业还将持续发展20年左右。当然一切的预测都仅仅是预测。事实情况只有到时候才知道。

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:37    标题: 引用回复

中国还处在工业化后期,城市化加速期,产业结构转型期,内需开始扩大 .中国经济结构调整完毕至少还需20年。所以在这之前的房地产业调整只是暂时的,衰退不了。

只要国家的垄断制度不变,房地产将永远居高不下。

补充:

所谓垄断,就是土地政府所有,开发权只有开发商所有(你乱建房子,看城管打你不)。。。

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:41    标题: 引用回复

  现在是鲜花着锦,烈火烹油,国际上也似乎一夜之间地位高了起来。其实跟90年代初的日本没有什么区别,我看都要在房地产伤栽跟头。照我看来,我们国家今后的可能性有两种。
  1.房地产崩盘导致经济崩溃,从而导致政治体制大变革,社会发生剧烈动荡,外国资本乘机入侵中国,扫荡一番,留下一个烂摊子,30年改革的成果毁于一旦,从此一蹶不振。
  2.房地产崩盘导致经济崩溃,为了挽救经济,国家下杀手整治房地产,开发商和炒房大户被当做替罪羊被干掉。

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文章时间: 2011-3-04 周五, 下午10:41    标题: 引用回复

   中国房地产泡沫必将破灭,理由是:
    1、目前美国房价从1996年到2006年,一总共才上涨了80%。
    2、以前在日本泡沫最严重的时期(即1986年至1990年),全国商业用地的平均价格累计涨幅67.4%,住宅用地平均价格累计涨幅是60%,涨幅最高的东京也才涨了一倍。
    3、现在的中国,从1999年至2009年其地价和房价涨幅每3年翻一翻,总共上涨了300%以上 !
    4、目前中国房价还不跌是因为:
    A、用中央大笔资金支撑着,也就国家财政在不断给这个泡沫做修补;
    B、有广大的爱面子爱攀比的工薪阶层在用他们后20--30年的信用和未来收入顶着。
    5、中国是革命党向执政党的过度阶段,目前还有那种革命战争的气势和处理突发事件的团结能力集中优胜资源的能力,所以其经济泡沫已经大到了今天的这种地步还没有破掉!一但破掉,将是天崩地列一夜回到解放前 !
    6、该泡沫已经象座即将要爆发的大火山,只是何时爆炸而已!(与其坐以等死不如寻找个好死法)。
    7、外国政府+大资本将捅破中国地产泡沫并安全撤出
    首先是,难以出手套现的固定资产先出售掉,给予某些人回扣+低价迅速出售(而且房价在2010年7月前继续上涨);
    其次是,鼓励和引导国外企业老板们撤出其在华投资(逃离风险并釜底抽薪);
    最后是,通他们能够控制的石油、股票等等来捅破中国的房地产泡沫,把中国逼到当年日本的地步..........
     阅读全文>>http://hi.baidu.com/wqm66

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文章时间: 2011-4-11 周一, 下午12:20    标题: 引用回复


中国大陆房产前景之见

来源: 王大头 于 2010-12-28 08:43:28

http://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/276802.html

我非经济学家,也没有什么大理念,仅对于中美两地房产投资的第一手观察。美国这边,国土辽阔,人口相对稀疏,收入高,政治稳定,
房地产税高,在1%到3% 之间。按理,目前美国的地产价格很低了,衰退了也几年了,应该走出低谷的时候了。但是,一个大的房地
产的波澜,要上来,起码几十年,中间虽然有衰退,比如1973年前后,和1989年到1996年期间,但是总的美国的房地产波澜是从二战
后开始的,直到2006年结束,总共是上升了60年,60倍的样子。这是查了好几个州的房产登记记录后的感觉。这一次开始的衰退,应该
不是那么容易结束,重大的继续下跌应该是不会有了,可是,要看到任何房地产的明显的回升,恕我直言,几十年里,是不会的了。

为什么这么悲观呢?人的原因也!美国的政治制度,是好的,美国的人文理念,是大多数世人认同的,美国的充分竞争的天性,也是举世
公认的。美国的问题在哪里呢?我以为,麻烦不是总统造成的,不是联储局造成的,不是议员和华盛顿的政治家造成的。完全是美国的全
体人民出了问题,还把社会的败退的根源怪到政治家的头上,怪到外国人的头上。绝大多数的美国人如今的生活是不配得到的,因为美国
人民每年所产出的产品和服务的价值,已经远抵不上美国每年为了维持美式的生活方式所需要的各种资源和商品服务的价值。一句话,是
美国人民变懒了,一方面,要继续享受几代人传下来的生活方式,另外一方面,已经无法向世界提供为了维护美式生活所需要的各种产品
和服务。于是通过印发钞票的途径和贸易赤字来生存。只要人民不改变目前的生活理念,谁做下一个总统,谁来主持下一个国会,都改变
不了就业衰退,税收衰退,美元衰退。在地平线上,还看不到任何改变美国人民理念的影子,美国的房地产怎么会变好呢?

回过头,看看中国这边的情况。是,大陆有腐败,而且非常严重,大陆空气品质很败坏,呼吸道疾病的比例日渐上升,大陆的山河污染,
更无言可以形容。但是,民众的生命力是美国民众无法可以比拟的。我个人的看法,现今的大陆民众的对于生活和金钱的追求,可能只有
美国开国后的西部拓展的狂热可比。这个为明天的生活更加富有而拼命的生活模式,在美国的城市和乡村里,已经很少看见。我也看不到
有什么大的国际力量可以阻止大陆人民不讲宗教,不讲信仰,一门心思发财的一往无前的推力,中国政府挡不住,美国政府同样挡不住。
这个来自生命本源的力量,反应在房地产上,恐怕不是一时半会儿,能够停下来。大陆的房地产投资,从1998年前后开始的吧,没有个
20年到30年,是停不下来。日本从战后到1990年,房产从底部到高点,走了45年,稍微落后的韩国和香港,到现在,房产还处在高位。
我看是没有理由贸然断言大陆的房产会很快走完历史的进程。怎么着,也得再有个10年到20年的发展。这当中,会有波段,会有起
伏,不过,大的波澜挡不住。

未来终于有一天,大陆的房子,一定会掉下来,就像日本,美国,欧洲的今天,而且可能掉的更惨。什么时候,当大陆人民开始忘乎所
以,滔滔不绝地向别人灌输如何生存,如何生产,如何为人,如何消费的时候,我看,大陆的房产的好日子,就到头了。可是,你看今天
的大陆是这个忘乎所以的样子吗?大多数人还是在一面买房子,一面提心吊胆的过日子,生怕明天又出什么新的麻烦。这样对于房产价格
高度警觉,批评四起的社会,会出大问题吗?整个中国的心态,不就是美国边疆开拓的年代的翻版吗?在一个孩子的发育还没有完成的时
候,现在有理由去担心他会变老,死亡呢?

大陆房地产发展一路过来的样子,是不大文明,不大体面,在土地,规划,设计,招标,融资,销售,产权,物业管理,售后服务,保
险,转卖,等程序,有各种各样的惊奇和故事,加上各式调控和打压,一般美国民众是不懂得如何在大陆生存的。大陆的房地产历史,
就像毛泽东打江山一样充满冲突和跌宕,预计日后还会继续在矛盾的生态下演变。可是,我看,这就是一部史书的上半段的第一部。

请各位再指教。


--------------------

你忽略了一个重要因素:自然资源
natural resources set a cap for the potential of economic growth of China

国人的生命力,至富渴望不是现在特有,千年来就如此,没有好的制度,
来源: longterminvestor 于 2010-12-28 11:16:04

这些都最终成内耗了。再加上资源问题,折腾力越大,死得越快。华夏文明中心东南移,就是西北资源枯竭的原因。

美国每年的新移民的生命力一点也不比中国人差,在加上竞争的市场经济,美国人并不很懒,尤其是在发达国家中比。

当然中国人的人口在那,最后在高污染,有限资源的残酷自然社会环境中如没有灭亡,而是把中国现在模式,文化推广到全世界,那就是“黄祸”了。最好是,制度改良,控制人口,改善环境,长久发展。

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文章时间: 2011-4-11 周一, 下午12:29    标题: 引用回复

纯属误会 发表于 : 03/24/11 09:29 写道:
世界银行副行长兼首席经济学家林毅夫 写道:

未来廿年,中国经济有潜力以年均八%的速度增长;二○三○年,中国的经济规模可望一举超越美国,跃升成世界第一,
且经济规模可能是美国两倍,人均收入成长至美国一半。林毅夫这项评估较一般预测的二○五○年,时间大幅减少廿年。

I don't believe that China's ultra growth would be sustainable in coming years.
The bottle neck must hit at the time when share of world usage exceeds 61.8%.
So the margin for expanding is fairly thin considering the current level is around 50%.
From common sense point of view, I agree with imagine's assertion that 林毅夫 is 猪头. :pig:









中国正处在“大减速”边缘 同样将撼动世界

《环球邮报》|2011-04-04


加拿大3月31日载文《为何中国经济可能不久后将“踩刹车”》,摘要如下:

几年时间里,中国经济创造出一个又一个里程碑。一切均基于惊人的GDP增速。但如今,中国可能正处于大减速的边缘。




长三角集体调低GDP增速 中国经济“龙头”开始减速。

有迹象表明,中国将做出重大改变。其政府未来五年计划中有两个当务之急:保持价格稳定和促进消费。其中,后者一直是对华贸易存在大幅逆差的美国和其他发达国家最关心的。这是个重大改变。卡内基国际和平基金会中国问题专家迈克尔.佩蒂斯说,在上个五年计划中,经济增长还照常是最重要的。引人注意的是,中国把年均增长目标从7.5%降低至7%。当然,年复一年,过去中国均毫不费力取得了两位数增长。但佩蒂斯认为这样的日子将告一段落,“经济人士越来越担心有些事会发生改变。”事实上,中国总理曾表示,在明显提高质量和效益的基础上实现7%的增长并不容易。

自中国开始释放市场力量以来,它就一直处于投资拉动型的经济繁荣中。哥伦比亚大学商学院教授大卫.贝姆称,中国的超级增长不会一直持续。他说,当初日本也曾保持两位数增长,而后逐渐停止,到上世纪 80年代中期达5%至7%,虽依然强劲,但不再那样引人注目。韩国的发展历程也大体类似。日本的经济增长是由银行“大规模超贷”人工催生的,并最终导致了股市和房市泡沫。如今,中国正通过同样手段维持增长引擎运转,“我们有理由相信,中国的经济增长是由金融过剩所人为支撑的……”

中国的快速增长是受奥运场馆、高铁、机场等投资所驱动。佩蒂斯担心,最近的扩张势头可能带来新一轮的呆坏账。谁将为此埋单?中国的中产阶级?农民工?农民?抑或中国将利用庞大外汇储备拯救银行?

这一切均使得中国政府的第二个重中之重----―促进消费变得愈发困难。中国领导层知道,持续投资将抑制消费增长。对投资拉动型经济而言,你很难知道何时应该停下脚步。许多国家都走得太远,最终将面临艰难调整。贝姆认为,“中国超级增速的黄金阶段似乎将告一段落。”就像中国近来的崛起一样,这同样可能撼动世界。

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文章时间: 2011-4-11 周一, 下午12:34    标题: 引用回复


再议中国房地产之前景

来源: 王大头 于 2010-12-29 09:58:37


我昨天说了对于中国房产前景的看法,补充几个细节,请大家继续批评。

讨论的一个办法,是把我们自己当做身处大陆某地的一个小有财产的普通民众,是不是更加设身处地一些。假定您是大陆一个白领,一个
小企业主,一个公务员,一个技术人员,或者一个灰色人物,这些年来,托历史大浪的福,您白的,黑的,灰的,多少有了一些积蓄,从
几万元,几十万元,到几百万元不等,(或者更多,如果您的运气好),往后的话,虽然您不见得会永远好运连连,可是,一般正常的
收入还是有的,您每天晚上,临睡前,会不会想一想,如何安排自己的养命的老本,为日后个人和家庭做一点妥善的打算?我想,您会的。

目前,每天您生活里,听,看,闻,多数是对于您不利的事情,比如,物价又涨了,又要征收什么新的税了,交通过路钱,小孩补习功
课的费用,看病的费用,又往上调整了,这些都是对于您来说心惊胆战的。老百姓口袋里的这些财产,还没有见到过政府的一言九鼎,一
定会来保护好您的财产的安全性和增长性,政府官员想的和做的,有意无意间,都是摊薄和稀释您的钱的购买力。凡是在大陆经营过生意
的,都理解我说的税务人员的凶狠,那些地税和国税办事员的脸啊,不说了。这些年,眼见着人民币的购买力的下降,超市里的价格,与
美国的比起来,真的是有的一比。您到哪里去保护好钱呢?

您买黄金吧?那玩意儿是好,可是,您放哪儿呢?家里,不太安全,银行里,要收保管费,再说,那玩意儿不生利息啊。

您买大陆的股票吧?您没有内幕消息,还是算了吧。您搞不过那些呼风唤雨的庄家和机构的。2000年,上海的指数是2000多点,今天,
还是2000多点。

您老老实实地存银行吧?从2000年以来,已经不见了一半的购买力。

您去外国投资吧?那更不是一般国人做的到的,就是您有勇气,中国的知识体系也从来没有教过您怎么做,搞不好,您就鸡飞蛋打了。

您去与人合伙做一点小生意吧?平常人还真的没有时间和眼光,来应付小生意的种种烦恼。

您要是想进入什么电信,交通,金融,等行业,做一点点业务,门都没有,这都是国家垄断的。

你想个人去买一点土地,不要说城里的地,就是乡下鸟不生蛋的荒地,也没有您的份。有钱也不让干。

于是,您看上了房产。这玩意看的见,摸的着,可以自己住,也可以出租,一时半会儿的,还不会有美国那样的1%到3%的房产税,虽然
您的法律上的土地使用权只有几十年。反正大家都是几十年,到时候,就是再付一次土地使用费,天塌下来,自然有更有权势的站出来说话。

中国政府从来没有想过如何为人民的财产的安全和增值设计好一个国策。政府既然不做,那就对不起了,全中国人民,这10年来,自己不
约而同地走上了房产投资的一条道。这是一件史无前例的民运,将来一定写到历史书上去的。房产,成为了国人的财产的保险库,这10几
年来,除了个别案例,全局看,在大陆,还真的没有见到过房产投资失败的先例,房产的增值性能和保险性能,是民众完全信服的。于
是,上海的房产价格,几年之间,就基本与东京看齐了。国内的平均价格,能不能与美国的一比,我不敢说,但是,看来也差不多可以比了。

您要是从国人的10年来的经历考虑问题,您就不再会鄙视您曾经的隔壁邻居小狗子也在房产上大展手脚的行为了。这就是现在的国运和国
情,不服不行啊。难道,国人的私人财产在银行里面一损再损,就符合经济发展的规律了吗?

在我进一步谈论之前,我要说,今天大陆的房产的兴旺,完全是一个民众看的到的唯一的财产保险库的梦境。这个梦境会不会有一天被打
破,从而激发中国的下一个革命呢?我们接着说。

今天,您在大陆,一般的市民能靠什么来养老呢?政府的养老金,倒是一条路,可是见过上海的社保基金的缺口的人,都知道,上海的老
人们的养老金,现在完全是入不敷出,相当程度上是靠政府卖地的收入在支撑着。上海这个最先到达银发社会的城市,养老金的匮乏,与
美国的社保基金的困局一模一样,目前的上班族,等到退休年龄时,能不能拿到的,真的难说。上海的例子,就是以后全国的例子。

大陆的房产,是蛮有风险的。一来,现在价格真的高,二来,老百姓还没有经历过地产市场崩溃的惨景,房产不败是口头禅,三来,人口
结构是不利于20年以后的购买力的持续,四来,所谓的创新和经济转型,能不能搞的成,都是未定之数,收入如果不能快一点上去,如果
再次发生域外的宏观危机,那么,一切都可能大变。

尽管如此,我认为,大陆的房产市场,10年以内,是一个非常光明的地方,给出如下理由:

第一, 大石头说

中国的经济,是一块大的圆石头,质量极重,一般外力根本推不动,一定要经过多少年的极端贫穷和落伍,和无数次的内部动荡,才痛定
思痛,走上轨道。从外部条件,一定要有欧美市场对中国产品开放的每年起码几千亿美元的购买力,才把中国经济的内核的潜能,激发出
来。由此带动了由沿海的几百万个工厂的原生出来的税收力,制造力,更新力,终于,推动了中国的大石头。这个大石一旦动起来后,
就是多少个潘多拉的盒子开了。如果谁想在这块石头前面放一点小石头去阻止,根本不顶用。什么人民币升值啊,惩罚性关税啊,军事威
吓啊,都不顶用。大家眼睁睁地看着中国这块石头以7%,8%,9% 或者10% 的速度在跑,而且,可能继续跑它个20年。这块运动当
中的石头,是大陆房产发展的源动力,就看它什么时候停下来了。

第二, 灰钱说

从任何统计数字,我们都知道,大陆经济里面,有一块很大的灰色领域,其最终走向是进入了不交税的个人口袋。我相信美国是没有这么
大的灰色地带的,IRS走遍天涯也要劫税入库。大陆的灰色收入,能去哪里呢?我看是势不可挡地进入了即可漂白,又可增值的房地产。
您诺不信,就请有机会问问北京上海深圳的售楼处,看看目前全部现金买楼的比例有多大。是, 大陆的房价比,是非常惊人地大,似乎无
以支持楼价的攀升,但是,灰钱也是大陆独一无二的社会现象。

第三, 金融蓄水池说

现在,大陆每年有很多人移民外国,在外国买房产,带走个人金融资产。我以为,人口密集的地方向稀疏的地方移动,是社会进步的现
象,香港,台湾,韩国等亚洲地区的移民,历来就有。最严重的时候,是1980到1990年代,香港的中产阶级,由于97回归的事件,
大规模移居澳,美,加等地。回过头看,今天的香港,还是亚洲的金融中心,香港的房产,高居亚洲前茅。什么原因呢?金融蓄水池也!

在香港大量移民外流的同时,世界各地的资金并没有畏惧大陆,总体上依然源源不断地流入香港。今天的大陆,有很多人外移,可是,同
期流入中国的资金,我看,是外移资金10倍以上。西方的银行,保险,对冲,实业,养老金,都想分享日后中国成长的后果,以战略性
的姿态长期地盘踞中国的各个领域,我看,今后几十年都不会走,打也打不走。你如果不让它进,它投诉你。您如果不信,就问一下,在
香港目前有多少外资想进入大陆的房地产业,您就明白了。现在的政府是在堵资金进来,巴不得资金外出啊,您要搞明白了啊。这个可是
明辨事理的最重要的依据。另外,您如果有人民币,想换成美元,您去国内任何银行问问,快的很。反之,您如果想大量地把美元换成人
民币,您再看看一天的限额是多少?哪一张币种的含金量大,一望即知。

第四, 言论和实践说

199几年的时候,我有很多美国的同事问,中国的改革不错,中国的前途就靠邓小平,他哪天死了,怎么办?还能在中国投资吗?这种怀
疑论今天依然有,而且大行其道,只不过现在的怀疑对象从邓小平的寿命变成了什么新的内容。这是典型的言论与实践相反走的现象。世
界上的任何大钱,都是在一片怀疑声中,埋下了大发的种子。我以为,只要今天依然有怀疑中国房产的言论,大陆的房子就还有希望。
谁想留在西方赚安全的大钱,下辈子吧。西方几乎所有的预测家,都在盘算着大陆的经济什么时候赶上美国,快一点的说,10年,慢一点
的说,20年。我看,靠什么赶上啊?赶上的指标之一,就是房价雄踞不下,而且继续大发票子,实体经济,哪里还有什么大的地方要追上
的,能保住就不容易了。房子当先,再加上多一点社会保障,中国就差不多了。难道有谁真的还想让中国大增制造业,把整个西方世界的
就业机会一扫而空,逼得西方狗急跳墙,与中国开战吗?

第五, 政治保障说

大陆的政府内心是乐意房地产继续攀升的,只要不出大的乱子。这些年来,房地产贡献了多少税金和费用啊,哪个政府会真的去杀生蛋的
金鸡啊,说说而已的。保住这个的房地产,就是保住中国的国体,就能笼络住大多数人的人心。谁要是真的动了老百姓房产这个财产保险
库,天下岂不大乱,谁想让老百姓来革政府的命?为了保护现有的社会次序和统治次序,政府在房地产的问题上,是慎而又慎,说的多,
是说给底层的人听的,做的少,是做给维护既得利益人看的。于是,出个房产税,也是踌躇再三,生怕一子不慎,满盘皆输。以我看,在
中国,要动房地产这个保险库,比在美国修改宪法还难。现在唯一能做的,政府是让大家,买方和卖方都有害怕心理,战战兢兢,小心出
手。只要不大规模的投机,政府的目的就达到了。至于具体的房地产的价格,可以说,根本不是政府能想的事情。只要房地产的交易各方
都在怕,政府就已经化风险于无形了。

最后加一句,如果哪一天,大陆的房地产聚财的功能被人为地破坏掉,从而引发真正的动荡,考虑到大陆独特的社会心理和资产结构,
我是不寒而栗的。那就意味着亚洲的灾难,说不定也是世界的灾难。您说,中国政府能不看护好这个社会的最后的安全阀门吗?

综合,大陆的房地产,有往上突破的现实,也有受外界突发事件影响的风险。有乐观的远景,也有不确定的寒意。经济受到人民民生的驱
使,6%以上的发展速度应该是兜得住任何非理性的房地产下挫的冲击。至于当中的具体波动曲线,就只有上帝知道了。

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文章时间: 2011-4-11 周一, 下午2:55    标题: 引用回复

When housing becomes only investment vehicle
来源: 天下无马 于 2010-12-29 10:34:51

the risks becomes very obvious.

House's intrinsic value is to meet human basic needs. Any thing beyond it bears increased risks.

Nature of economy can not be defied. Policy may alter the time component of it but can not alter the course.

It is not the housing sector that government is worried about it, it is the political stability that brought by unemployment that really worrys them. Chinese foreign policies, monetary policies and domestic political policies, are all centered around this worry.

So housing's future will be influenced by many unforeseen factors and events, domestic and foreign. I do not believe anyone including "Guru"s here can safely predict what will happen to Chinese market.

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文章时间: 2011-4-11 周一, 下午6:25    标题: 引用回复


中国楼市泡沫的破灭预言 将暴跌70%

华尔街日报|2011-04-10


一位行人站在上海街头,遥望远处的高楼大厦可要比起商业房地产市场的疯狂,这点热度根本算不了什么。在老城区的旁边,新城市拔地而起,庞大的规模和稀疏的人口成为房地产行业过剩的注脚。

中国房地产市场的怪事太多了。

据说中国的城镇住宅价格已经接近美国,而人均国内生产总值(GDP)只有美国的七分之一左右。老百姓竭力购房只为聚敛财富,宁愿房子空着也不出租,因为他们相信房价还会上涨。房价也确实涨疯了,有时候短短数月就上涨两位数。

对冲基金经理Jim Chanos表示,目前在建的办公楼面积约为300亿平方英尺,足够中国每一个男人、女人和小孩分得25平方英尺。

中国房地产市场的过度开发令人触目惊心。且看2005年竣工的华南MALL,它是全世界可租面积最大的购物中心,足以容纳1,500家商铺。然而除了有限的几家快餐连锁店,华南MALL基本上是空的。据说,北京和上海的商业房地产空置率已经高达15%至20%,却依然没有减缓开发的迹象。

还听说中国的闲置土地价格比房价还高,如果没猜错的话,这可能是因为闲置土地的维护成本比空房子要低。

没错,随着中国的增长,有朝一日这些过剩产能可能被统统消化,但那要等到中国人口翻番。

而目前投资者不难得出结论:中国房地产市场确实存在泡沫,而且已经进入晚期,理由有三:

其一,通货膨胀升温迫使中国政府轻踩信贷刹车。
其二,新增贷款下降不仅限制投机,也限制贷款人延展贷款和申请新贷款以支付空屋维护成本的能力。
其三,全球经济增长后劲不足,过剩产能问题严重,工业企业的回报率将锐减,他们投机房地产的“副业”也将进一步面临资金压力。

对于中国楼市泡沫不日破灭的猜测开始冲击大宗商品市场,特别是铜等广泛用于建筑行业的工业金属。情况只会更糟。

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文章时间: 2011-4-12 周二, 下午12:45    标题: 经济观察:高盛的国民经济总产值各国GDP预测(2010-2050) 引用回复

纯属误会 发表于 : 03/24/11 09:29 写道:

I don't believe that China's ultra growth would be sustainable in coming years.
The bottle neck must hit at the time when share of world usage exceeds 61.8%.
So the margin for expanding is fairly thin considering the current level is around 50%.

From common sense point of view, I agree with imagine's assertion that 林毅夫 is 猪头. :pig:

(巧妇难为无米之炊。。。物质基础决定经济发展。。。泡泡吹得越大,爆起来威力越大。。。)

经济观察:高盛的国民经济总产值各国GDP预测(2010-2050)


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