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2010 Housing Market Monitor:北美与欧洲
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文章时间: 2011-6-28 周二, 上午6:51    标题: 引用回复


在硅谷附近最大的威胁是能源不足。

来源: sweetptt 于 2011-06-26 21:38:50

一个中型公司的server就是一个10万人城市的用电量。如果电源不能解决的话,大多数中小型公司只能搬到Idaho falls(核电)或其他地方。IF现在已经号称新硅谷。

只是一家之言,以本职学历出发,不必认真。

现在不是都要cloud吗?中小公司都自己不用server了.

大it公司的server就更要设在外州了。比如goog。很多中小型的it公司仍然需要自己的server。

硅谷最大的优势是科研,由加大系统和斯坦福支撑着。但我觉得Colorado可能是个竞争对手,那里的高校科研力量正在加强。而且电只要3-5美分一度。

最近的Staffing都是往外州去. 所以低阶码工工作有从印度中国回流去德州,凤凰城这类地方的趋势。 硅谷是人贵,电的影响不大。大多数的机房都在外州。

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文章时间: 2011-7-12 周二, 上午9:33    标题: 引用回复


Best cities to invest in rental homes
In Las Vegas, investors willing to take a gamble could win big


By Amy Hoak, July 11, 2011


The housing market in Las Vegas may continue to struggle, but for investors, the city is the best place to buy a home and rent it out, a new report revealed on Monday.

HomeVestors of America and Local Market Monitor released its list of best markets to invest in rental property, and Las Vegas came out on top.

In Las Vegas, home prices are down 45% since their peak in 2006, according to the news release from the companies. Even better for investors: Many people who work in the casino industry are renters.

That means investors can buy homes at low prices and have a sizable pool of renters from which to choose.

“What we’re looking for is how do you rank, based on the return that you get on the rentals, counterbalanced with the risk and what the price is,” said David Hicks, the co-president of HomeVestors, the company whose slogan has long been, “We buy ugly houses.”

The return could be short-term (the cash flow attained by renting out the property), long-term (the appreciation of the property over time) or both, he said. The risks include future potential home-price drops in the market.

The report looked particularly at single-family home rentals; about 14% of single-family homes in the country are maintained as rental properties, according to the news release. Renting a single-family home can be especially attractive to families who have lost their homes to foreclosure, Hicks said. Once parents have had a backyard for their children to play in, they often don’t want to live in an apartment home, he said.

Traditionally, HomeVestors franchisees buy only about 12% of houses with the intention of fixing them for rental. A greater percentage of homes are bought to renovate and sell right away, Hicks said.

But that’s changing, and more are looking for income properties, he said.

“We see a lot of investors stung by the stock market over the past few years,” and now they’re turning to real estate, Hicks said. “Even counting the past few years, if you take long-term investing in properties and land, the return on that is some of the best investments people have ever had.”

The calculations in the report assumed markets’ three-year home-price forecasts and gross rents to assign them a risk-return premium. Las Vegas had a 4.7% risk-return premium, relative to the national average; San Francisco, which ranks 100 on the list, had a -2.4% risk-return premium, according to the report.

HomeVestors/Local Market Monitor’s top 10 markets for people to invest in rental property are, in order:

Las Vegas

Detroit

Warren, Mich.

Orlando, Fla.

Bakersfield, Calif.

Tampa-St. Petersburg, Fla.

Phoenix

Ft. Lauderdale, Fla.

Rochester, N.Y.

Stockton, Calif.


Characteristics of best rental markets

Many of the markets with the highest ratings are those where prices have plummeted, Ingo Winzer, president of Local Market Monitor, said in the release. These homes can be bought at below-average prices and easily turned into competitive rentals.

Take Tampa, where home prices fell 10% in the past year, mainly because of an over-supply of investment properties during the housing boom. Or Phoenix, where home prices have dropped 40% since 2006.

In these metropolitan areas, job markets also may be beginning to improve, according to the release. That’s promising for long-term returns.

But Detroit, which holds the No. 2 spot on the list, is a little different. Detroit’s unemployment rate is 11% and its population has fallen 4% since 2006, according to the news release.

“You get more return on the properties [up front, in rental cash flow], but less hope for values to grow in the future,” Hicks said.

It’s not clear if jobs will return to the struggling city in the future. It’s high on the list, however, because homes can be bought so cheaply, he said.

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文章时间: 2011-7-12 周二, 上午9:37    标题: 引用回复


Here are the markets with the highest rates of foreclosure filings for 2010, beginning with the highest:


Las Vegas-Paradise, Nev.

Cape Coral-Fort Myers, Fla.

Modesto, Calif.

Phoenix-Mesa-Scottsdale, Ariz.

Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, Fla.

Riverside-San Bernardino-Ontario, Calif.

Stockton, Calif.

Merced, Calif.

Orlando-Kissimmee, Fla.

Vallejo-Fairfield, Calif.


Here are the markets with the lowest rates of foreclosure filings for 2010, beginning with the lowest:

Utica-Rome, N.Y.

Burlington-South Burlington, Vt.

Charleston, W.V.

College Station-Bryan, Texas

Syracuse, N.Y.

Tuscaloosa, Ala.

Lincoln, Neb.

Albany-Schenectady-Troy, N.Y.

Buffalo-Niagara Falls, N.Y.

Lubbock, Texas

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文章时间: 2011-7-16 周六, 下午6:56    标题: 引用回复

北卡罗来纳州经济在美国属于中等水平,联想的美国总部也在这个州
(备注:如果想看美国经济发达州什么样子,可以点下面2个链接)
 

http://www.tianya.cn/publicforum/content/no04/1/1686703.shtml
麻州西北私立中学:http://www.nmhschool.org
Northfield Mount Hermon
One Lamplighter Way, Mount Hermon, MA 01354


http://www.tianya.cn/publicforum/content/no04/1/1696493.shtml
南加州Dana Point



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上一次由纯属误会于2011-7-16 周六, 下午7:04修改,总共修改了3次
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文章时间: 2011-7-16 周六, 下午7:00    标题: 引用回复


我在美国二线城市买房!

作者:知道不不知道 日期:2011-02-12


http://www.dutianya.com/m52118/1.html
文内有大量北卡Charlotte地区照片


本人现居北卡罗莱纳州夏洛特市(Charlotte)。这里有个北卡罗莱纳州立大学的校区,我是数学系的研究生。

夏洛特市区人口约70万,周边郊区人口约150万。气候温和,一年有9-10个月可以穿短袖。一般一年只下1-2次雪。树很多,一眼望去都是绿色,树丛里有很多松鼠、鹅、野鸭、鹿等小动物。美国的鹿太多,经常被车撞到,造成交通事故。

    夏洛特最重要的支柱产业是金融业。全世界最大的银行,美洲银行(Bank of America)的总部就在这里。此外还有Wachovia银行,在美国排6、7位,大概相当于中国招商银行的地位。美国的产业分布比较合理,不像中国,最大的公司、最好的社会资源都挤在京沪广深。美国中小城市也会有大公司。

    虽然是金融中心,夏洛特还是给人农村的感觉。大型商场、学校、医院都在郊区。大学离市中心有15公里。到处都是一两层的平房,只有市中心有几栋高楼,一般人上班的时候才来。不管什么时候,街上基本见不到人。

    这里的人口增长太快,十年增长了差不多40%,而且美国ZF历来缺钱,所以基础设施比较滞后。只有一条轻轨,从南边到市中心。原来说2012年轻轨要延长到学校,但是现在又说可能要2019年以后。上下班高峰期有几条路比较堵,但绝对没有中国堵。

    美国房价很低,但是租金、水电比较贵。在夏洛特和另外3-4人合租90年代建的低档公寓,一个人也要300-350美元。我住的是中档公寓,2003年建的,有自己的卫生间,只和一个人合租,一个月要500美元,差不多占研究生工资的一半,所以决定买房。自己有房就不用交房租,而且还能收租金,一举两得。

    美国的新房有两种,一种是现房,搬进去就能住。还有一种是开发商提供户型图纸,但是里面的有些地方可以修改,还可以添加自己喜欢的装修、设施。选好以后开始盖房,3个月后交房。

    我决定买现房,因为现在房子不好卖,特别是现房,开发商为了能让资金周转,有时愿意多给一些优惠,房子里面还会多装一些设施。

    所有楼盘的售楼部只有一个工作人员,只有我一个看房的,不像中国,售楼部都是人山人海的。

    我想买的房有3个卧室,一个书房(或者第四个卧室),2个有澡盆的卫生间,1个没有澡盆的卫生间,面积在200-250平方米左右。不同区位的房子价格差别比较大,这样的房子,夏洛特南边要25-30万美元。北边有个郊区,大概20万。大学在东北边,黑人比较多,配套设施比较少,区位不是太好,只要13-15万。我决定买在学校东边8、9公里的一个地方。那里算是另外一个城市,不归夏洛特管辖。学校比夏洛特好很多,治安、环境也好,黑人基本没有,将来升值潜力比较大。那里的房子贵一点,要14-17万。我最后看中了一套,210米,标价15.5万,房地产信息系统显示估价是14.9万,我觉得应该能讲到14.5万。有一些交易费用,2000美元左右,但是现在房子不好卖,所以都是开发商在出。

    我说的当然都是独栋别墅,有车库、花园、草地。面积都是使用面积,不包括车库。土地的产权永久属于自己,但是要交房产税,各个地方不一样,这里是1.3%。估价14.9万,则每年房产税为1937美元。房子内部所有装修已经搞好,买了家具就可以住。赠送烤箱、微波炉、双门冰箱、灶、洗碗机、中央空调、地毯、灯。厨房的灶台是花岗石的。如果房子的结构出了问题,比如天花板漏水,30年保修。
    
    我博士毕业后可能会做金融工程方面的工作,税后起薪+奖金有7-10万美元。这个在纽约不算多,但在夏洛特是比较高的。就是说,节俭一点,两年的工资就可以买一套房。当然,现在这套是家里买的。目前正在讲价,顺利的话两个月后可以入住。

    美国的房价为何便宜?我觉得有几个原因:

    (1)土地政策没有中国那么严格。中国的土地政策太严格,供应太少,造成地价上涨。耕地红线的说法没有道理。日本人口密度是中国的很多倍,仍然能实现粮食自给自足。

    (2)产业分布比价合理,一般人不会往大城市挤

    (3)市区资源配置是散开的,大的医院、学校、超市都在郊外,一般人平时不会去市中心

    (4)人住在哪里,户口就在哪里,而且大城市的资源往往不如小城市。没有人会挤破头地去抢纽约、华盛顿的户口。

    (5)没有炒房的钱,也没有炒房的习惯。美国人上学都靠贷款,一工作就要还贷款。税、医保、养车的费用比较高,刚毕业,一个月拿到手的工资只有3千美元左右。该出的出掉,基本没有剩下的。就算剩下一点钱,美国人也会花掉。

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文章时间: 2011-10-25 周二, 下午7:19    标题: 引用回复

FROM WSJ
Foreigners' Sweetener: Buy House, Get a Visa

By NICK TIMIRAOS

The reeling housing market has come to this: To shore it up, two Senators are preparing to introduce a bipartisan bill Thursday that would give residence visas to foreigners who spend at least $500,000 to buy houses in the U.S.

The provision is part of a larger package of immigration measures, co-authored by Sens. Charles Schumer (D., N.Y.) and Mike Lee (R., Utah), designed to spur more foreign investment in the U.S.





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文章时间: 2012-1-06 周五, 上午9:20    标题: 引用回复


温哥华房价大涨


http://www.vancouversun.com/sports/Blue+Jays+thump+Twins+close+homestand/3043673/Metro+Vancouver+property+assessments+wide+variation+2012/5940785/story.html

大温楼价飙升后果:地税飙升3到4成
2012年1月4日 明报


卑诗省物业估价局(BC Assessment)将陆续寄发2012年最新房屋估价通知。

温哥华西区、列治文部分豪宅区的独立屋估价,较去年大涨38%、30%,真实反映去年这些楼市热点红火程度。而西温部分独立屋估价更一年上涨43%,西温最贵一区的独立屋估价高达349.1万元。整体来说,大温各区不管是住宅或商业物业估价,均较去年增加。

不过,本省其他地区如史高米殊(Squamish)或威士拿(Whistler)的估价不涨反跌,情况与大温地区非常不同。

根据2012年的估价情况,列治文全区住宅房屋估价(独立屋及柏文等多户房屋)平均上涨16.49%,超越温哥华住宅房屋估价上涨16.41%,为全省住宅估价上涨最高的地区,而西温住宅估价上涨15.92%,居第三位。

全省住宅估价上涨超过百分之十以上的地区,不约而同均集中在大温地区,除了温哥华、列治文及西温外,去年独立屋楼价上涨多的本那比,则是以12.18%的涨幅排在第四位。

卑诗估价局发言人格兰特(Jason Grant)说:「独立屋估价上涨明显高过其他屋种,大温地区独立屋估价在过去一年,约上涨10%至25%之间,而柏文单位上涨则多数不到10%。」

如果个别比较温哥华各个分区,则会发现温西去年受到买家追捧,地皮面积50呎乘122呎的独立屋区,估价涨幅高达38%,平均估价从118.9万元上涨至 164.5万元;地皮相对较小、例如温西33呎乘122呎大小的独立屋区,估价亦上涨30%,平均估价从101.2万元升至132.9万元。

在列治文,则是以百万豪宅聚集的Thompson区,平均估价上涨30%涨幅最高,独立屋平均估价从2011年的128.3万元,上涨至2012年的167.7万元;而Broadmoor区独立屋估价则是从2011年的121.4万元,上涨至141万元,涨幅为16%。

在西温,独立屋平均价格上涨43%,独立屋平均估价从2011年的153万元,上涨至220万元。至于菲沙河谷区的估价上涨,明显温和,一些地区甚至接近没有改变。

卑诗估价局菲沙河谷区估价师格林(John Green)说,除本那比一些区域的独立屋上涨较明显外,其馀如素里及兰里估价变化不大,而总物业估价的增加,主要原因是土地分区改变,或附近新建筑增多。

估价增高,代表屋主在下年度需要缴交的地税亦增多,估价局说,如果业主不满意目前估价水准,可在1月底前向估价局申诉,要求重新估算。

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文章时间: 2012-3-06 周二, 下午5:47    标题: 引用回复


美国房地产负资产最严重的十个州

汪翔博客 http://blog.creaders.net/laowang/|2012-03-06


一场金融危机,以追寻美国梦开始,以搞定安乐窝为目标,在一个全世界都狂热的岁月,没有人在乎人们的经济承受能力。在美国学习经济学的人都明白那个“可负担得起”的广告语,实际上,在多数情形,你最终得到的却是“负担不起”!

经济学理论的忽悠,和商家为了各自利益的配合,造就了美国当前严重的房地产市场危机的持续。从直觉来看,既然在泡沫时代造了大量的房子,那么,在今后很多年就会有大量的人们,无法承担得起的房子在市场上像幽灵一样徘徊,和吊人胃口。

不同的是,现在,即使利息率非常之低,房价也非常的有吸引力,而且还很容易杀个好价,但是,能够获得贷款的人却还是为数极少。你只能看,不能摸的日子,过起来自然不会很舒畅。特别是在银行加强了贷款发放标准的审核之后。

信誉就是价值,是对每个人都价值巨大的无形资产。在享受了一次“便宜”的“免费午餐”,做了一场“白日梦”式的房主之后,很多人可能最终还是没有搞明白,为什么自己需要在乎那个看不见摸不着的“信誉”?!

下面这些来自宏观的数据,对于我们理解美国的房地产现状具有很大的价值。比如说,即使是在名列第十名的弗吉尼亚,在印象中经济应该非常发达的这个富裕州,总体看,4285亿美元的地产市场市值,房贷占有3075亿美元,占到71.8%。“资不抵债”的比例为23%,得益于中间房价的下跌只有区区16.7%(从巅峰到现在的平均值)。

感觉上,这个州得益于就近华盛顿特区,和高科技的繁荣,对于房价的下跌,应该有很强的抗跌性。但是,即使如此,他们那里的“负翁”也还是能够被排在前十名!

最差的内华达州,值得自豪的,除了赌城拉斯维加斯之外,恐怕就只有沙漠和那里的毒蛇了。有一年,我曾经开车带着来个国内的老朋友,在拉斯维加斯附近的沙漠上游荡了好几个小时,想找点有趣的地方,结果却发现了好几个军方的检查站!

就是在那里,在那个人人都很疯狂的买房年代,很多自己认识的人,也居然带着一袋袋的绿钞票,赶去那里,期望自己能够成为淘金的幸运者。

结果,几年下来,原本富裕的日子,成为打水漂漂。最终,很多人选择放弃房子,留下钥匙,一走了之。即使是从总体数据看,966亿没有的地产价值,也还是不及1099亿美元的银行贷款来的多。如果将地产价值理解为合理的,并且,理解这种价值的80%为安全的贷款额度,那么,银行在那里的贷款亏损,将还有326亿美元的苦果在等着。

再者,在美国赌场到处开花的今天,拉斯维加斯的日子,只会越来越差,不会再有昔日的风光了。任何期待回光返照的人,最终收获的,可能就是苦酸的白日梦。

所以说,银行的苦日子,还远没有过去。而银行都依然过的这么苦,整个经济的完全复苏,也会跟随着增加了很多的变数。

内华达州中间房价从最高峰到现在平均下跌了60%,61%的住户是“负翁”,由此你能够看出人们的愚昧和银行的愚蠢,外加华尔街的贪婪。(具体的金融危机来源什么的,有兴趣看看我的《危机与败局》(商务印书馆,2010年版))。

当然,这里给出的宏观数据可能和你看到的微观数据有点不一致。但是,我觉得,对于你理解房地产的大局,还是很有帮助的。

为了理解福罗里达州的地产现状,我曾经在电话里和长期住在那里的一位女士交谈过:她说,30%的下跌还是有的,50%是有点太夸张了一点。

这种差别的存在,还是得看小区。同时,还和人们内心深处的希望有关系:很多人不愿意面对现实,希望实际上正在发生的,比自己眼睛看到的,要好些,借此来自我安慰。

继续借花献佛!

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文章时间: 2012-3-06 周二, 下午5:51    标题: 引用回复


States Sunk by Underwater Mortgages

March 6, 2012


10. Virginia
> Pct. homes underwater: 23%
> Total property value: $428.46 billion
> Mortgage debt outstanding: $307.48 billion
> Median home value drop from peak: 16.7% (21st-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 4.1% (ninth-smallest percentage)

According to CoreLogic’s Q4 2011 report, 23% of Virginia’s mortgaged homeowners owe more on their mortgages than their property is worth. An additional 6% are on the verge of being underwater. Compared to many of the markets that have large numbers of upside-down homeowners, Virginia was not one of the worst-hit markets by the housing collapse. Despite the high percentage of underwater mortgages, the rate of mortgaged homes in delinquency or foreclosure is one of the lowest in the country. One of the reasons for this is the ability of homeowners to remain solvent. Virginia has an unemployment rate of just 6.2%, the 11th lowest in the country, as well as low poverty and high median income.



9. Ohio
> Pct. homes underwater: 23.9%
> Total property value: $310.62 billion
> Mortgage debt outstanding: $238.20 billion
> Median home value drop from peak: 14.4% (23rd-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 6.9% (14th-largest percentage)

Of the 2.2 million mortgages in the state of Ohio, more than 525 million have negative equity, and an additional 134 million are on the brink of being underwater. As of the end of 2011, 6.9% of homes in the state were either currently in foreclosure or have been delinquent for 90 days or more on payments. The total value of all mortgaged homes in the state is $310 billion, and outstanding mortgage debt for those homes is $238 billion. This loan-to-value ratio, 76.7%, is the sixth highest in the country.



8. Maryland
> Pct. homes underwater: 24.3%
> Total property value: $418.34 billion
> Mortgage debt outstanding: $296.81 billion
> Median home value drop from peak: 23.7% (12th-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 8.0% (tied for fifth-largest percentage)

Like those in Virginia, Maryland’s residents appear to be in good financial shape, despite the fact that nearly one in four mortgaged homes are underwater. Median income in the state is the highest in the country and the poverty rate is the third lowest. However, this has not been enough to save a large percentage of state residents from financial troubles. Some 8% of mortgaged homes are either in foreclosure or at least 90 days delinquent on their mortgages, tied for the fifth-highest rate in the country.



7. Idaho
> Pct. homes underwater: 25.0%
> Total property value: $49.76 billion
> Mortgage debt outstanding: $36.58 billion
> Median home value drop from peak: 29.3% (sixth-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 5.2% (20th-smallest percentage)

Like Maryland, nearly one in every four Idaho homes are underwater, although the financial situations of the two states could not be more different. Idaho has the 13th-lowest median income in the country, above-average unemployment and a poverty rate of 14.3% (compared to Maryland’s 9.1%). Since its peak in the first quarter of 2011, home prices in the state of Idaho have fallen nearly 30%. According to Gallup’s recent consumer confidence poll, Idaho residents had the third-lowest confidence in the national economy of any state.



6. California
> Pct. homes underwater: 29.9%
> Total property value: $2.73 trillion
> Mortgage debt outstanding: $1.94 trillion
> Median home value drop from peak: 46.7% (third-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 7.0% (12th-largest percentage)

As of the fourth quarter of 2011, there was $8.7 trillion in mortgage debt nationwide — $1.94 trillion of that, or 22%, is located in California. Nearly 30% of California’s mortgages are underwater, and 16.1% of mortgages are worth less than 80% of their debt. From its prerecession peak in the first quarter of 2006, home values have fallen 46.7% and are projected to fall an additional 4.2% by the third quarter of this year.

5. Georgia
> Pct. homes underwater: 33.0%
> Total property value: $306.59 billion
> Mortgage debt outstanding: $252.81 billion
> Median home value drop from peak: 26% (10th-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 8.0% (tied for fifth-largest percentage)

One-third of mortgage owners in Georgia have more mortgage debt than their homes are worth. Since the home values peaked in the state in 2007, prices have declined 26%. The state has the ninth-most mortgaged homes in the country and even more homes underwater. At 540,000 it has the fourth-most underwater mortgages of any state. Georgia’s unemployment rate is the ninth-highest in the country.

4. Michigan
> Pct. homes underwater: 34.7%
> Total property value: $198.05 billion
> Mortgage debt outstanding: $165.45 billion
> Median home value drop from peak: 30.1% (fifth-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 6.5% (19th-largest percentage)

Michigan’s economy and housing market was already in bad shape leading up to the recession, and things have only gotten worse. The state experienced a net loss in population between 2000 and 2010, the only state that lost residents during the period. Unemployment has improved somewhat in the past few years, but it is still the tenth-highest rate in the U.S. Michigan home value began to decline before the recession hit, after peaking in 2005. Since that time, home prices have dropped by 33%.

3. Florida
> Pct. homes underwater: 44.2%
> Total property value: $809.95 billion
> Mortgage debt outstanding: $706.00 billion
> Median home value drop from peak: 44.8% (fourth-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 17.4% (the largest percentage)

No state has a larger gross vacancy rate than Florida, standing at more than 20%. When the housing market flourished, the state geared up for the impending retirement of millions of baby boomers by constructing tens of thousands of new homes. When the market collapsed, real estate investments in the state were hit hard. Florida’s home value has plummeted by more than 40% — the second largest drop in the country — and nearly one in two mortgaged homes are underwater.

2. Arizona
> Pct. homes underwater: 48.3%
> Total property value: $243.02 billion
> Mortgage debt outstanding: $226.22 billion
> Median home value drop from peak: 47.9% (second-biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 7.1% (11th-largest percentage)

Through the first half of the decade, states like Nevada, Utah and Arizona experienced record growth in population, business and, as a result, new construction. Conditions reversed in 2008, and the states that once led in property value growth and employment, like Arizona, fell through the floor. In the third quarter of 2006, Arizona had median home value of $254,655. To date, that value has dropped by more than $100,000. Some 48.3% of all mortgaged homes are now underwater.

1. Nevada
> Pct. homes underwater: 61.1%
> Total property value: $96.57 billion
> Mortgage debt outstanding: $109.94 billion
> Median home value drop from peak: 60% (the biggest decline)
> Homes in foreclosure or 90+ days delinquent: 13.4% (second-largest percentage)

Like Arizona, Nevada’s property value has plummeted since the middle of the decade, losing more than $150,000 on average (more than 50%) in just five years. Nevada is also the only state in the country in which total homeowner debt is actually higher than the total property value of owned homes — nearly two in three mortgaged homes are underwater. As of the end of 2011, 13.4% of mortgages were either already in the foreclosure process or more than 90 days delinquent on their payments.

-Michael B. Sauter

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美国房市最糟糕的十大州



States with the Most Miserable Housing Markets
February 29, 2012


10. Maryland
> Housing misery index: 31.6
> Home price decline from peak: 23.7% (12th largest decrease)
> Projected house price change (Q3 2011 – Q3 2012): -2.4% (14th largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 6.7% (15th lowest)

Maryland is the wealthiest state in the country in terms of median household income. It also happens to have the third-lowest poverty rate in the country. Despite this relative wealth, the state’s housing market has suffered from a number of problems. Since their peak, home prices in Maryland have dropped 23.7% — the 12th largest decrease in the nation. Home prices are projected to continue to fall through the third quarter of this year. However, from that quarter through the third quarter of 2013, home prices are expected to turn around, increasing 4.4%.

9. Washington
> Housing misery index: 32.8
> Home price decline from peak: 26.6% (8th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): +0.4% (16th smallest increase)
> Unemployment (Dec. 2011): 8.5% (17th highest)

Since their prerecession peak in the third quarter of 2007, home prices have fallen 26.6% in Washington. This is the eighth-largest drop from peak in the country. In 2011, relatively few home were in foreclosure in the state, standing at 1.3% of the total market. By the third quarter of this year, home prices are projected to increase just 0.4%, one of the smallest increases in the country. However, the following year, the market will finally begin to rebound in the state. Fiserv estimates home values will increase by nearly 10% between Q3 2012 and Q3 2013.

8. Georgia
> Housing misery index: 34.0
> Home price decline from peak: 26.0% (10th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -1.7% (16th largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 9.7% (8th highest)

Georgia had the fifth-highest rate of foreclosures at the end of 2011, and homes on which owners were delinquent 90 days or more on mortgage payments in the country at 8%. Georgia’s home prices also have fallen 26% since their peak — the 10th-largest drop. This, combined with the fact that home prices are expected to drop by another 1.7% by the third quarter of this year, has caused construction to remain particularly low in many areas. For example, in Atlanta, the state’s largest city, construction continued at less than one-fifth of prehousing bust levels in January of this year, according to Trulia.

7. Rhode Island
> Housing misery index: 34.5
> Home price decline from peak: 27.0% (7th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -0.5% (23rd largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 10.8% (3rd highest)

Like Michigan, Rhode Island’s economy has continued to suffer from long-term problems, and residents seem to agree. According to Gallup’s Job Creation poll, fewer employers are hiring in the state than anywhere else in the country at the moment. According to a separate Economic Confidence Poll created by Gallup, just 5.4% of those polled in Rhode Island believe the U.S. economy is in good or excellent shape. From their peak in the second quarter of 2006, home values in the state have fallen 27%, the seventh-biggest decline from peak in the country. Median income is above-average in Rhode Island, but unemployment is at 10.8%, the third-highest rate in the country. According to Fiserv, home values in the state are expected to recover at a rate of just 2.5% per year by the end of 2016, the ninth-lowest rate in the country.

6. Idaho
> Housing misery index: 34.5
> Home price decline from peak: 29.3% (6th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): +4.9% (the largest increase)
> Unemployment (Dec. 2011): 8.4% (18th highest)

Home prices in Idaho did not begin to significantly drop until 2008. From the third quarter of that year through the third quarter of 2011, home prices fell 29.3%, the third-largest peak-to-current decline in the country. From the third quarter of 2010, prices have dropped 8.3%, the second-largest amount. However, the state is forecast to make an exceptional turnaround. By the third quarter of 2012, home prices are projected to recover by 4.9%. Over the next five years, prices are expected to increase by 7% — the largest increase in the country.

5. Michigan
> Housing misery index: 36.6
> Home price decline from peak: 30.1% (5th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -7.0% (4th largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 9.3% (10th highest)

During the housing boom, Michigan did not experience a period of rapid industrial growth and home construction. But instead of escaping the worst of the housing boom and bust, Michigan’s home prices and general economy continued to worsen during the second half of the decade along with the rest of the country. From peak value in the third quarter of 2005, home values in Michigan have fallen 30.1%. Additionally, unemployment is 9.3%, the 10th highest rate in the U.S.

4. California
> Housing misery index: 53.7
> Home price decline from peak: 46.7% (3rd largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -4.2% (6th largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 11.1% (2nd highest)

California continues to suffer greatly from the recession. The nation’s most populous state has the second-highest unemployment rate in the country at 11.1%. Home prices have dropped 46.7% since their peak, which occurred in the first quarter of 2006 — the third-largest drop in the country. This large decline is the result of the construction boom that took place in the state prior to the housing crisis. Home prices are expected to fall another 4.2% by the third quarter of this year due to an overabundance of cheap housing.

3. Arizona
> Housing misery index: 55.0
> Home price decline from peak: 47.9% (2nd largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -7.2% (3rd largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 8.7% (15th highest)

Arizona also went through a period of significant overbuilding that has left its housing market hurting. Since home prices peaked in the state, they have fallen by 47.9% — the second largest amount in the country. The excess inventory of inexpensive housing is expected to continue to depress prices for some time. Prices are projected to drop another 7.2% from the third quarter of 2011 to the third quarter of 2012 — the third largest decrease in the nation. According to Trulia, Phoenix, Arizona’s largest metropolitan area, has one of the highest vacancy rates in the country, at 10.1%.

2. Florida
> Housing misery index: 62.2
> Home price decline from peak: 44.8% (4th largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -8.6% (2nd largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 9.9% (6th highest)

Florida is among the states hurt worst by the housing crisis. Since the third quarter of 2006, when home prices in the state peaked, they have fallen 44.8% — the fourth-largest drop among all states since their respective peaks. The pain is not yet over for Floridians. From the third quarter of 2011 to the third quarter of 2012, home prices are projected to fall by another 8.6% — the second-largest drop over this period. At the end of 2011, Florida had the highest rate of homes in foreclosure or that have been delinquent in mortgage payments for at least 90 days in the country at 17.4%.

1. Nevada
> Housing misery index: 73.4
> Home price decline from peak: 60.0% (the largest decrease)
> Projected home price change (Q3 2011 – Q3 2012): -13.9% (the largest decrease)
> Unemployment (Dec. 2011): 12.6% (the highest)

Leading up to the recession, Nevada was one of the fastest-growing economies in the country, largely fueled by booming real estate and construction industries. When the housing market collapsed, what had once been a boon became a burden. Home prices in the state have fallen a whopping 60% since their peak in the first quarter of 2006 — the largest drop in the country. Unemployment in the state is also the highest at 12.6%. And 13.4% of homes were in foreclosure or delinquency at the end of 2011 – again, more than anywhere in the country. Home prices are projected to continue to fall by an additional 13.9% through the third quarter of this year, but Fiserv estimates that they will begin to gradually recover over the next five years.

Note: the Index is the sum of peak-to-Q4-2011 price decline (FHFA) and Q4 2011 delinquency (90+ days) plus foreclosure rate (CoreLogic).

Michael B. Sauter, Charles B. Stockdale and Ashley C. Allen

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文章时间: 2013-1-04 周五, 上午3:53    标题: 引用回复


(房地产、学区)杂说长岛大颈(Great Neck, Long Island)

发表于 2011-8-3 11:40
作者:宋唐牧


(第一章: 引子)

有这么一篇短篇小说,被列为美国高中、大学文学课的标准教材之一,而且经常有人把它称为20世纪100年里最伟大的英文小说之一。这部短篇小说叫《了不起的盖茨比》(The Great Gatsby),出版于1925年,是美国作家斯科特•菲茨杰拉德(F. Scott Fitzgerald)所写的一部以20世纪20年代的纽约市(New York City)及长岛(Long Island)为背景的短篇小说。

这篇短篇小說描述了美国紐約市上流社会的奢华生活。小说提到两个蛋 ( 指两个地方)- 东蛋 (East Egg) 和 西蛋 ( West Egg). 这两个地方就象北京王府井和西单,住在这些地方的人非富既贵。更确切地说,住在东蛋的,都是些继承祖上遗产,很有钱的人,是一批贵族。住在西蛋的,是新近发财的暴发户。

东蛋这个地方,就是现在位于長島 (Long Island) 华盛顿港镇 (Port Washington)的绅士点村 ( Sands Point)。 别小瞧村子,美国富人都是住在村庄或乡村。至于西蛋,就是今天位于長島大颈镇 (Great Neck) 最里面的国王点 村(Kings Point). 时间一眨眼,从20世纪20年代的1920年就到了21世纪的2011年。

九十多年过去了。现在这两个地方怎么样了?东蛋-長島绅士点村仍是美国最好的地方之一。它被列为十大美国最昂贵的小镇之一。西蛋大颈镇的国王点村就更了不得了,它被列为全美国最昂贵的小镇排名第三。镇里的平均房子价格是两百四十万美元。国王点村里面甚至有一条街,就叫盖茨比小径。国王点村里面有長島最美丽的公园之一:踏脚石公园(Steppingstone Park),能容纳300多条游艇。也有175英母的大公园-国王点公园(Kings Point Park)。

现在回头再说说短篇小說《了不起的盖茨比》的作者-斯科特。他在1920年代就住在長島大颈镇。具体地说,地址是 6 Gateway Drive in Great Neck Estates 11021。这个 Great Neck Estates,翻译成中文叫大颈庄园,是大颈镇的一个村庄。邮编是11021(对于这个邮编号,后面还有更精彩的故事)。

大颈镇里面有好几个村庄社区,比如刚才提到的国王点村 (Sands Point)和大颈庄园村(Great Neck Estates)。还有成功湖村(Lake Success),罗素花园村 (Russell Garden),和托马斯村( Thomaston)等。斯科特之所以把沙点村和国王点村描述成两个蛋,这是跟两个地方的地理形状有关。長島是一个很大的岛屿,象一个长条面包,在纽约的东面,细长向东延伸。绅士点村和大颈镇都是長島上的半岛,三面临海,一面与長島这个大岛相联。所以,绅士点村和大颈镇象长在长条面包上,两个延伸出去的大鸡蛋。

美国长岛就不用多说了,下面集中力量说長島大颈镇。

我们怎么知道哪些地方是最好的,最适合居住的呢?有一个简单的方法:美国最富的人住在哪儿,基本上那个地方就差不多是最好的。每年国家都有统计,比如哪个镇收入最多,哪个镇平均房价最贵。我且不用这些统计数据,我要用一个家欲户晓的大骗子的故事来回答这个问题。

伯納德•馬多夫(Bernard L. Madoff)是美国有史以来最大的一个金融巨骗。他令投資者損失500億美元以上,其中包括众多大型金融機構。有资格能被他骗的个人,都不是一般人。他骗的这些人都是些什么人呢?我这儿有一分文件。文件里面列出了所有前二十名住址邮编号码。这些住址邮编号码都是那些有资格能被他骗的富人的家庭住址。

被馬多夫骗的最多的富人的家庭住址
10022 (350) / NEW YORK/NY
11021 (339) / GREAT NECK/NY
33480 (337) / PALM BEACH/FL
10021 (245) / NEW YORK/NY
10016 (164) / NEW YORK/NY
10019 (138) / NEW YORK/NY
07024 (116) / FORT LEE/NJ
10017 (115) / NEW YORK/NY
33496 (89) / BOCA RATON/FL
33434 (85) / BOCA RATON/FL
11747 (77) / MELVILLE/NY
11576 (73) / ROSLYN/NY
10028 (71) / NEW YORK/NY
10023 (6Cool / NEW YORK/NY
11050 (66) / PORT WASHINGTON/NY
10583 (65) / SCARSDALE/NY
11791 (62) / MUTTONTOWN/NY
11030 (62) / MANHASSET/NY
33319 (59) / TAMARAC/FL
33432 (56) / BOCA RATON/FL

从这分名单上可以看出,住在邮编号码 10022 纽约曼哈顿的富人被骗的最多,总共有350人上当。住在邮编号码 11021的富人是第二位。总共有339个富人上当。还记得这个邮编号码 11021吗?对。就是長島大颈镇(西蛋)。其他的,诸如11576 Roslyn, 11050 Port Washington, 11030 Manhasset 等地方都是属于长岛北岸,既是闻名世界的长岛黄金海岸。值得一提的是,邮编号码 11050 的地方是华盛顿港(Port Washington)。华盛顿港包括绅士点村(东蛋 )。绕了一圈儿,又都回来了。

大颈镇的村庄有十几个。下面是全部名单。
Village of Great Neck Estates (大颈庄园村)
Hamlet of Great Neck Gardens (大颈花园村)
Village of Great Neck Plaza (大颈广场村)
Hamlet of Harbor Hills (港山村庄)
Village of Kensington (肯辛顿村)
Village of Kings Point (国王点村)
Village of Lake Success (成功湖村)
Village of Russell Gardens(罗素花园村)
Village of Saddle Rock (马鞍石村)
Hamlet of Saddle Rock Estates (马鞍石庄园村庄)
Village of Thomaston (托马斯村)
Hamlet of University Gardens (大学花园村)
Village of Great Neck (大颈村,注意:大颈村只是大颈镇的一个村庄而已)

每次列出这些村庄,总是我想起《水浒》这部小说里提到的宋江三打祝家庄。那时候的祝家庄,又富有美,有山有水,正是好地方!由此推理,总觉得生活在宋代的中国人恐怕是世界上最幸福的。

在下面的话题里主要的村子会有详细的介绍。在这里提一下,大颈镇100年来,历来都是一个高尚住宅区,是有较强经济能力和社会能力的新移民(暴发户)所喜欢的地方。在斯科特描述的1920年代,许多商界的爆发户, 很大一部分是从布鲁克林 (Brooklyn)和 布朗士 (Bronx)迁移到西蛋 (West Egg)大颈镇的犹太富豪,在大颈镇大兴土木,建造豪宅。

二次世界大战结束,德国猶太人後裔大量移民到大颈镇。1980年代,伊朗犹太人开始到大颈镇居住。1990年代末期,大颈镇上又来了一大批前苏联共和国的犹太人。同时,来自东亚的香港人,台湾人和韩国人开始从纽约皇后区的法拉盛和贝赛搬到大颈镇居住。近年,来自中国大陆的移民向潮水般涌入大颈镇。这些移民大都是来自本国的受教育程度很高或是很富有的阶层。大颈镇北面以犹太人为多;南面以华人和韩国人为多数。

需要说明的是:现在,大颈镇虽然仍有许多富人和大商人,但是主体还是以中上产家庭(Upper Middle Class)为主,包括医生,律师,金融人士,专业人士等家庭。跟上个世纪20年代的《了不起的盖茨比》时代相比,现在是更中产阶级化了。有一首诗,多多少少能反映时代变迁的现实。

乌衣巷 刘禹锡
朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家。

总之,长岛大颈是闻名世界的长岛北岸黄金海岸的起头的地方。100年来,它一直是一个高尚住宅区。这个地方是交通枢纽,汽车,高速公路,长岛火车,四通八达。如果坐长岛火车,距离纽约市只有20多分钟。到华人集中地-纽约皇后区的法拉盛只有10几分钟(别小瞧这个,华人的生活饮食离不开法拉盛,君不见有多少周末从新泽西大老远开车到法拉盛买菜吃饭的华人)。这个地方的学区,教育,医疗,社区娱乐等方面更是了不得。经过100年来新移民,特别是犹太人的规范建设,长岛大颈已经是纽约华人(特别是有小孩的家庭)首选之一。

杂说长岛大颈 (Great Neck, Long Island)(第二章: 房地产)

一般而言,华人喜欢的村子有:肯辛顿村(Kensington),成功湖村(Lake Success),国王点村(Kings Point),托马斯村(Thomaston),和罗素花园村(Russell Gardens)。2007年金融危机后,很多成交的房屋都有华人的身影。一般来说,60万到80万美元以下的独立屋是大颈独立屋的起步价。80万到100万算是中价位,100万以上可以看成高价位。纽约华人买房有几个特点,自己总结的,不免有不足甚至错误,请不要太认真。

一是必须是好学区;长岛的大颈, Jericho 和Syosset 是三个华人喜欢的地方,皆因这三个地方的学区都是顶尖学区。至于大颈的学区,下面会有最详细的介绍。

二是越贵越买,越扎堆的地方越要抢;许多华人,无论是新一代的大陆留学生,还是港台的老一辈,都比较喜欢在有老中的地方相邻。这样发展的结果,无论是纽约皇后区的法拉盛和贝赛,还是今天的热门之地-大颈,都是一窝蜂地抢。华人削尖了脑袋也要往华人集中而且热门的地方挤。

三是华人买房,对生活品质的不断追究是沿着犹太人的足迹前进。过去,华人先在纽约皇后区的法拉盛和中国城落脚,然后,迁移到皇后区的贝赛。最后,到长岛大颈买更好的房子。这些地方,过去都是犹太人集中的地方,现在,随着华人经济力量的壮大,就需要住进更好品质的社区和更好的学区。而在大纽约区,几乎所有最好的地方,凡是华人喜欢的,几乎十有八九就是以犹太人为主的社区。可能是因为俩个种族都重视教育,重视家庭和与本民族的联系。这一点,印度移民也是这样。

四是越来越能一步到位。如前所述,过去华人没有那么大的经济力量和社会地位,所以需要一步一步地“换”房子。现在,中国大陆的一些新移民和新留学生都比过去的老一代移民有很大飞跃,所以,就有了能力一步到位,直接购买高档社区-大颈的房子。

五是新一波中国大陆富豪移民正在兴起无论是纽约皇后区的法拉盛,长岛大颈, 还是新泽西的 小矮山 (Short Hill, New Jersey),在这些地方,房地产经纪人的确感受到了新一波中国大陆富豪移民的浪潮。大陆移民用100万美元现金购买独立屋, 在大颈已经不是什么新鲜事了。

六是金融危机后,华人在纽约大颈房地产市场上独花一放。其他一般的地方的房价已经大跌了很多,大颈房地产2007年才开始下降,接着2008年开始金融危机。大颈的房价与高峰相比,下降了至少20%。大颈中低档房在2008年年底和2009年上半年跌到最低点。2010年到现在2011年,这两年中低档房,价格持平,甚至有所上升。尤其是南学区的房子,非常抢手,让人不敢相信现在到底是买方市场还是卖方市场。每次看房的人,大部分多是华人。可是,高档房(100万以上的)还是疲软,特别是北学区的房子,不是太乐观。

在大颈买房窍门如下。一家之言,不可照搬。

一是买在镇子中心的房子要比买镇子四周边缘的房子好。按照这个理论,在大颈买房,买靠近小颈 (Little Neck)的房子,如 Nassau Rd 的房子,不如买靠近大颈火车站的房子。

二是买属于大颈镇村子管理的房子(Incorporated by village),要比买不属于大颈镇村子管理的房子(Unincorporated area)好。有些房子位于一些不属于大颈镇村子管理得地方 (Unincorporated),比如 Jayson Ave, Tobin Ave, Westminster Rd 等街道。这些街道既不归罗素花园村 (Russell Garden) 管理,也不归大学花园村 (University Gardens)管理。当然,这些地点和大颈边缘的房子也不便宜,至少也是60多万美元。因为这些地点与其他地方比较,已经是上等的了 (也是大颈学区的)。

三是最好买位于村子中心一些的房子。如果在托马斯村买房子,从地理位置来说,位于村子中间的房子可能更好一些,如 Windsor Rd, Lincoln Rd, Avalon Rd 等。

四是好地点里面还有个比较。如果钱多,上选是国王点村,肯辛顿村,成功湖村。次选是罗素花园村,大学花园村。再次是托马斯村,最次是不属于大颈镇村子管理得地方和镇子四周边缘的房子。当然,具体到每一个房子,价格又不一样了。这就是 地点,地点,再地点 (Location, Location, and Location).

五是基本相同的房子,离大颈火车站近的房子一定贵,离大颈火车站远的也不一定便宜。离大颈火车站近,能步行走到的只有四个村子:肯辛顿村,大颈庄园村,罗素花园村 和托马斯村。还有一个村子,大颈广场村 (Great Neck Plaza),大部分是公寓,出租屋,和商业房。所以可以将大颈广场村排除在外(太近大颈火车站也不行)。这四个村子, 除了托马斯村有低于80万以下的房子,其他三个村子很难找到低于100万以下的房子。如果有,也是破破烂烂。

买房子也有一个定理:在美国,自住房要到最好的区,买一栋最破烂的房子 (当然最好地要大,地是真正有投资价值的东西,不是房子,房子可以推到重建,地,在大都会里是不可再生的稀缺资源)。Jayson Ave 和 Nassau Rd 等不属于大颈镇村子管理得地方,房子 小,地也小,虽然比较而言,不如属于村子管理得的房子,但是距离大颈或是小颈火车站近,能步行道火车站。而且也是大颈南学区(华人至爱)。这也是解释为什么这些地方的房价也很贵。未来,能源紧缺,家庭两个人都要上班,这些因素会使能步行道火车站的地点更贵。

六是属于南学区和大颈镇车站南面的地点会更有升值空间。大颈镇车站南面的房子,基本上都属于大颈南学区。南学区里面的大颈南高中已经是至少50%的亚洲学生了(大颈南高中校长在最近的大颈地区华人联谊会组织地联欢晚会上说得)。

还记得华人买房子越贵越抢吗?大颈镇车站北面,肯辛顿村和大学花园村也可以南北学区任意选择。这个政策也许有一天会结束,既是让住在肯辛顿村和大颈庄园村的学生只能到北学区上学。到那时,肯辛顿村和大学花园村房价也许会受影响。但是,也许到大颈南学区上学的亚洲学生太多了,每年去常春藤名校的亚裔有一点的比例名额,也就是在大颈南高中,不管有多少亚裔学生,常春藤名校每年只有相对固定数量的名额会落到亚裔学生身上。也许华人会更多地关注到大颈镇车站北面的房子 (现在还是犹太人的天下,亚洲学生相对较少,易于取得好成绩,易于去常春藤名校)。无论如何,肯辛顿村和大颈庄园村的一栋栋豪宅,不会不让人心动的。

七是北方大道南面的不属于大颈镇村子管理得地方(比如Manor Dr,Summer Ave, Udall Rd等)。这部分也算是未来会更有升值空间的地点。有相当数量的非洲裔美国人在此居住。近年,亚裔也陆续搬进此地(学区属于大颈南学区)。

八是成功湖小山(Lake Success Hill)和新海德公园(New Hype Park)属于大颈南学区的部分。成功湖小山和成功湖村只是多了一个字:Hill,但是大不一样。成功湖村是湖光美色之地,是有钱人享受高尔夫球的地方,是真正的好地角。成功湖小山,是不属于大颈镇村子管理得地方,是镇子四周边缘的地角。注意,这只是相对而言。成功湖小山的房子也是至少50万或是60万。新海德公园也有属于大颈南学区的部分。只是离大颈火车站太远。但是价格比较合理。

第九:同样的房子,占地如果是方方正正(或是前宽后深),平平整整的,那么要超值至少几万快钱,甚至几十万。

第十,买房子是选地点,选地点,选地点 (Location, Location and Location) 。不是选地点,选房子,选装修 (Location, House, Renovation)。说得极端一点,在买自住房时,选房子和选装修这两项,甚至都不值一提。

最后,长岛房地产有北贵南贱,西高东低的说法。北贵南贱指的是:长岛北面的比长岛中间的贵,长岛中间的比长岛南面的贵。西高东低指的是:长岛北岸,从大颈,Manhasset, Roslyn, 等 纳苏郡 ( Nassau County)等好地点, 一直到长岛东面的 Stony Brook, 房地产价格是基本上越来越便宜。

杂说长岛大颈(Great Neck, Long Island)(第三章: 学区)

前面已经提到长岛大颈学区很多次了,这是因为学区是老中买房最重要的考虑因素之一。大家都知道长岛大颈学区好。甚至大陆富豪新移民都知道。

长岛大颈学区到底好到什么程度?举个例子,十几年前,刚到美国时候,到老中朋友家做客,他家在皇后区贝赛(Bayside)。当时大部分老中能住进贝赛的,都是老一辈的台湾和香港人。我现在还记得这位友人当时自豪的说道:“我买的这个房子,是极好的地点。学区超棒,大名鼎鼎的卡多索高中就在我家门口。”

的确,即使是现在,皇后区贝赛的房子也是坚挺,绝对是华人热点。可是,皇后区贝赛就像是即将过气的大美女,而随着华人经济能力的提高,不出十几年时间,长岛大颈就是今天的贝赛。必将成为华人社区的上选佳丽。这贝赛的卡多索高中已经是非常出色的学校了 (打个比方,相当于长春市最好的高中)。但是,如果和长岛大颈的南北高中(相当于北京市前几名)比较,那就是锦鸡和孔雀比试羽毛,大雁和天鹅比试优雅。当然,只是开个玩笑,实际上学习与成就,还是因人而异。

言归正传,经过100年来新移民,特别是犹太人的鼎力建设,长岛大颈学区是全美国最好的之一。它不同于纽约市里的超级好学校,比如Stuyvesant High School.这些学校全市选拔最好的学生,学生们来自纽约市各个地方,每天早晨做地铁,天不亮就奔波在路上了,夜晚披星戴月,很是辛苦。换句话说,多少有穷人的孩子早当家的意思。上大颈的南北高中的学生都是住在本地,或是在大颈租房子的孩子。大颈孩子本身素质不像Stuyvesant的学生那么整齐(没有经过选拔),但是大颈孩子父母的素质和家庭实力,从总体上说,肯定不差。况且老中和犹太人都极其热衷于小孩教育,又舍得给孩子花钱。再有,孩子培养的最终体现还是经济实力,也就是砸钱。这就是为什么大颈学区是真正好学区的原因,无他,只是因为住在这个区的人都有很强的经济能力去培养小孩,都特别热衷于小孩教育。很多父母都是高知高收入一族。

凡事有利就有弊。生长在富裕家庭的孩子,很容易不思进取。这也是为什么大颈高中的孩子也有更多被宠坏的。即使富裕家庭的父母会有意识不让小孩过于物质化,可是架不住生活环境太好,很难体会到“穷人的孩子早当家”的奋斗经历。这也是为什么富贵不过三代的道理。在这一点上,犹太人做的比老中好,需要我们华人家长好好学习。当然,大部分大颈的学生都不甘示弱,奋发学习和参与社区活动,加上全美国最好的老师 (进大颈当老师的,也是师资里面的骨干力量,很多也是犹太人)和家长资源和素质,取得今天的成绩。

权威的US News把大颈南高中排在61名次 (全美国有3万多中学,可想而知,能排进100名的,是多么不简单)。大颈南北高中排名似乎有年年下降的趋势,不代表实力差了,而是有更多好的公立学校转向选拔制。

大颈南高中,南学区是华人至爱,这就不由多说了。特别值得一提的是:大颈有四个公立小学,各个出类拔萃。美国评价学校有一个Blue Ribbon Reward的项目,凡是能获得这个奖项的,都不是一般的学校。大部分是著名的高中才能上榜。比如大颈南高中。大颈有四个公立小学,其中有两个也拿过这个荣誉:Lakville School and Saddle Rock School.这 Saddle Rock School 小学是好学校。小班,师资力量强,教室大。
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由罗曼张贴 @ 2012-03-26 07:40:02 (被阅读次)

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文章时间: 2013-2-26 周二, 下午11:19    标题: 引用回复


A lot of pain, and even greater pain has been avoided.
However is the era of Bush and the GOP’s policy-induced Real Estate Depression really put behind us?






纯属误会 时间: 2011-5-14 周六, 上午10:04 写道:
Posted in Chartology, Weekly Kickstart |
Summary for Week Ending May 13th
May 14th, 2011

This was a light week for economic data. As expected, house prices continued to decline in March, the trade deficit increased in March due to higher oil prices, and inflation picked up a little, mostly due to - what else? - higher oil prices in April.

The good news is oil prices have fallen in May, and (WTI futures) are now under $100 per barrel (WTI futures were close to $114 per barrel at the end of April). Meanwhile the ten year Treasury yield has fallen to 3.19%, and mortgage rates are at the low for the year (the 30 year conforming is at 4.63%).

Below is a summary of economic data last week mostly in graphs:

• CoreLogic: House Prices declined 1.5% in March, Prices now 4.6% below 2009 Lows

Notes: Case-Shiller is the most followed house price index, but CoreLogic is used by the Federal Reserve and is followed by many analysts.

From CoreLogic: CoreLogic® Home Price Index Shows Year-Over-Year Decline for 8th Straight Month

This graph shows the national CoreLogic HPI data since 1976. January 2000 = 100.

The index is down 7.5% over the last year, and off 34.8% from the peak.

This was the eight straight month of year-over-year declines, and the ninth straight month of month-to-month declines. The index is now 4.6% below the previous post-bubble low set in March 2009, and I expect to see further new post-bubble lows for this index over the next few months.

如果全美房价指数顺势再跌1/3,FED还能用什么好招来拯救市场?
本周的房市数据,显示两轮QE都帮不到稳定房价。Case-Shiller Indices重拾危险跌势。


任何反馈系统在上升或下降时一般都会过冲(overshoots). 所以房地产市场还远未到底。这是最简单可靠的判断。
这张图再明了不过了。当然,只要房事还在继续,房市也不会完全阳萎,局部还会出现暂时(transient)的亢奋。

我看接下来几年还会再现一个mini recession(6个月到1年期的那种),房价要跌到2015

Real House Prices


The graph above shows the quarterly Case-Shiller National Index (through Q4 2010), and the monthly Case-Shiller Composite 20 (through February release) and CoreLogic House Price Indexes (through March release) in real terms (adjusted for inflation using CPI less Shelter).

In real terms, the National index is back to Q1 2000 levels, the Composite 20 index is back to December 2000, and the CoreLogic index back to December 1999.

Price-to-Rent RatioThe third graph is a price-to-rent ratio using the Case-Shiller Composite 20 (through February) and CoreLogic House Price Index (through March) (January 1998 = 1.0).

On a price-to-rent basis, the Composite 20 index is just above the May 2009 levels (and about at November 2000 levels), and the CoreLogic index is back to December 1999.

Nominal House Prices


纯属误会 时间: 2010-2-16 周二, 下午8:52 写道:

这个。。。房市没完,房价还有的跌。。。


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文章时间: 2013-2-26 周二, 下午11:34    标题: 引用回复


Case-Shiller Home Price Indices: Home Prices Closed Out a Strong 2012

By Barry Ritholtz - February 26th, 2013, 1:00PM


Data through December 2012 for the S&P/Case-Shiller Home Price Indices showed that all three headline composites ended the year with strong gains. The national composite posted an increase of 7.3% for 2012.

Some of the year end transactions were to lock in the low capital gains rates before they changed on January 1, 2013.

The 10- and 20-City Composites reported annual returns of 5.9% and 6.8% in 2012. Nineteen of the 20 MSAs posted positive year-over-year growth – only New York fell.








The government is now holding 90% of new mortgages. They are the only game in town.

Shiller was just on NBC Nightly News saying, not so fast, this may not last:

“A lot of media accounts are saying we’re off to the races again, but I think buyers a wary, they’ve just been burned. We still have an unemployment rate at almost 8%.“

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文章时间: 2013-8-15 周四, 上午11:53    标题: 引用回复


实拍纽约皇后区 中国购房者的新战场

纽约时报|2013-08-15


快来猜一下,纽约市哪个街区正有中国投资者现身买房?曼哈顿中城(Midtown)? 坚尼街下面的三角地区“翠贝卡”(TriBeCa)? 还是上东区(Upper East Side)?

法拉盛的住宅地产经纪人司徒豪威在“富顿广场一号”。他说,中国的新富买家正在涌向皇后区 Michael Kirby Smith for The New York Times

位于法拉盛的“富顿广场一号”,其公寓部分已售出的21套中,有10套是中国人买走的。 Michael Kirby Smith for The New York Times

再猜。他们要去的是皇后区(Queens)。

坐拥两座机场和大都会棒球队(the Mets)的皇后区囊括了法拉盛(Flushing),数十年来那里形成了一个繁荣的东亚裔社区,依此看来皇后区这个选择并不出人意料。但数年前中国公民开始越来越多地表露投资纽约地产的意向时,他们关注的却是曼哈顿区(Manhattan)少数的高端、高层公寓。

据房地产开发商、贷款方和房产经纪人称,现在投资人群体变得更广大了,接纳了更多上层中产阶级买家,而中国投资人整体上也愈加注重分散投资,因而使皇后区坐收其利。

“最开始,有来自中国的大量富人到此购房,”法拉盛的住宅地产经纪人司徒豪威(Bill Seto)说。他生于香港,但已在纽约市工作了30年。“不过去年,情况开始改变。”司徒豪威身兼华美地产商会(Chinese American Real Estate Association)会长,这是当地一家有350名会员的行业协会,成员包括律师、财产保险公司和房产抵押贷款经纪人。“这些新买家刚刚致富,”他说道,“而且他们想投资纽约市。”

量化研究这种趋势有一定困难,毕竟房契上一般不会写明购买者的国籍。同时,有些购买者主要说汉语,找的中介商也是说中文的,所以能可靠地印证此现象的经纪人数量有限。

不过,一些经纪人仍然指出,在法拉盛及其周边地带,中国大陆购房者能占到某些楼盘买家的半数。几年前,这里几乎没有中国人买房。

司徒豪威称,坐落于法拉盛地区王子街(Prince Street)的多功能地产项目“富顿广场一号”(One Fulton Square),其公寓部分已售出的21套中,有10套是中国人买走的。司徒豪威目前在为该项目的开发商富顿集团(F&T Group)进行市场营销。该公寓楼共有43套房产,这里的一居室公寓的起价为55万美元。

与之类似的是同在法拉盛的“天景豪苑”(Sky View Parc),这是Onex地产合作公司(Onex Real Estate Partners)拥有的一个公寓项目,共有448套房。Onex的董事海伦・李(Helen Lee)称,已经售出的410套中,有135套归属中国购房者。她还补充道,起价50万美元的一居室已告售罄。

海伦・李称,在最近这一波中国购房者中,很多人是为了投资而购房,所购房屋将用于出租。她说,天景豪苑常常是售房交易还没完成,就有租户排起队来。

住在这里的人多是附近的大学生,他们来自纽约市立大学皇后学院(Queens College)、纽约州立大学时装技术学院(Fashion Institute of Technology)和帕森设计学院(Parsons)等院校。不过,他们一般不是买主的子女,海伦・李说。有的买主在曼哈顿也购有住房。

“现在中国人的买房动机已不再是追逐第五大道(Fifth Avenue)等高端地段的公寓,以彰显其身份和地位了,”海伦・李如是说。

中国买家的涌入引发了对其购买趋势的一些研究。放眼全美,纽约尚未赶上整体水平。全美房地产经纪商协会(National Association of Realtors)6月发布的一份国际购房者研究报告显示,中国买家最喜欢在加利福尼亚置业。报告发现,中国人在美国所置房产有53%在加州,远超以5%排在第二位的伊利诺伊州(Illinois),而马萨诸塞州(Massachusetts)、北卡罗来纳州(North Carolina)和德克萨斯州(Texas)均以4%并列第三。纽约仅占3%.

该报告还发现,房产交易中最大的外国买家群体来自加拿大,占所有交易的23%。中国以12%的数据位居次席。墨西哥排在第三,为8%.

2009年,中国还只占所有跨境房产交易量的5%,该报告指出。而到了2012年,这一比例升至11%.

为服务中国购买者搜索海外房地产信息而建立的“居外海外房产网”(www.Juwai.com)称,此等规模的中国人置业增幅,可能很快就会出现在纽约。自2011年起,居外网开始提供分布在53个国家的数百万条房地产挂牌信息。该网站既针对大陆人士提供简体中文,又提供繁体字版以服务香港和其他地区的华人。公司创始人之一安德鲁・泰勒(Andrew Taylor)说,与其他房地产网站不同的是,设立在上海的居外网注重译文的准确性。他补充道,试图将房产信息翻译成汉语的英文房地产网站寥寥无几,而且还经常犯错。

凭借其准确的翻译,居外网以每20项房屋列表信息158美元的月费向地产经纪商开价,这里面包括了网站上额外的解释性营销文案,比如帮助购买者区分曼哈顿区和皇后区同样名为“穆雷山”(Murray Hill)的两个地段。此外,居外网的接线员在转接给房地产信息中介商之前,还能用多种汉语方言应答客户电话。客户访问网站是免费的。

居外的一份新报告显示,目前中国买家的头号搜索目标是美国,而纽约市又位居美国各城市之首。5月,对纽约的搜索达到了26437次,相比之下洛杉矶为19989次,而旧金山为16434次。

其中,皇后区吸引了最多的注意力;注重收录中档房产而非高端房产的居外网称,1月到4月间,搜索量的前10名中有9个在皇后区。排名首位的是丘园(Kew Gardens)地区,其后是法拉盛和森林小丘(Forest Hill)。买家热衷的其他地段有艾姆赫斯特(Elmhurst),杰克逊高地(Jackson Heights)和雷哥公园(Rego Park),这些地方有很多亚裔家庭安家落户。传统上的意大利裔“飞地”霍华德海滩(Howard Beach)位列第9名,不过其原因或许很简单:根据居外网的数据,全球受到中国海外购房者关注的房产,有半数坐落在沿岸地区,尽管霍华德海滩并无甚沙滩可言。

位于森林小丘的Madeleine Realty房产经纪公司所有者,地产经纪人雅克・安布伦(Jacques Ambron)说,去年他接到了中国打来的电话,这在他32年从事住房销售的经历中还是头一回。而且,这些中国买家感兴趣的地段不再局限于法拉盛。他介绍道,最近在丘园地区进行的一次看房活动上,20名早早赶来排队的购房者全都是亚裔面孔,其中还有几人看上去是来海外来客。该房产是皇后区一所十分典型的住宅----带有小前院的半独立式双排屋,标价46.5万美元,后以48.3万美元的价格卖给了当地一位买主,安布伦说。

“法拉盛已经很拥挤了,”他又说道,“想买房也许非得去别处才行。”

尽管中国人或许正在查看万里外的挂牌房产,这并不意味着他们都想去纽约。有些将皇后区房产信息挂在居外网上的经纪人还没能联系到中国客户。“我非常非常盼望他们能来,”Re/Max Liberty房产公司的卡罗琳・德法尔科(Carolyn DeFalco)说。7月,该公司以26.9万美元的价格将霍华德海滩一套带私人阳台的两居室公寓挂牌。

泰勒注意到,中国的买房者在他们本国受到诸多制约。比如,中国限制每年向境外汇款的额度,而且办理赴美国寻房之旅的签证可能要花上数月时间。

不过,他指出,中国新富阶层的不安全感还是驱动着他们向国外投资。这些人担心,一旦政治风向有变,他们的财富可能消散无踪。“这些地段接下来六个月里走势如何,将值得关注,”他说道。

据居外网和纽约本地房地产经纪商分析,推动中国人在海外置地热情的另一个原因是教育。很多家庭希望子女进入美国的学校,无论是公立还是私立的。而拥有当地的房产则是一条可行道路。尽管来自中国的商机似乎正在增长,但有些规律还是不变的,经纪人们说。新房胜过旧房,分契式公寓(condominium)胜过合作住房(co-op)。而且,出于好风水的考虑,面对南方向阳朝向是选房条件的重中之重。

当然,希望花3百万美元以上购房的中国人依然青睐曼哈顿区。苏富比国际房地产经纪公司(Sotheby's International Realty)的妮基・菲尔德(Nikki Field)说,Aldyn、Rushmore和Carlton House这些由Extell房地产开发公司所建的高档豪华公寓对中国人有着强大的吸引力。菲尔德从2008年开始接触这些客户。她介绍说,去年她的购房客户有22%来自中国,最近她刚雇用了一名能讲汉语的副手。

上东城地区一家房地产经纪公司Peter Ashe Real Estate的总裁阿什尔・阿尔科比(Asher Alcobi)称,他有30%的业务来自中国、香港和新加坡。最近,他售出了切尔西(Chelsea)街区在建楼盘Chelsea Green的三套公寓,其中两套卖给了中国公民。

香港的艾瑞斯・陈(Iris Chen)以约1百万美元的价格买下了该楼盘的一套一居室公寓。2011年,她共支出180万美元购买了Trump SoHo楼盘的两套一居室公寓。这两套房大多数时间用来出租,不过她偶尔来纽约时会去那里住。她表示,明年Chelsea Green竣工后,她很可能也把该处房产租出去。

“中国房地产市场价格太高,同样的钱在那里可买不到和这里一样的东西,”她说,“中国人想要获得新的投资机会,这就是他们把钱投往海外的原因。”

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文章时间: 2013-8-16 周五, 上午11:44    标题: 引用回复


美国经济直观 老王的文章

时间:2013-08-16 08:36:36
http://bbs.tianya.cn/post-develop-1288547-66.shtml


  无论是在纽约,还是洛杉矶,夏威夷地区,最直观的现象是什么?

  建筑业兴旺.

  我们穿梭瓦胡岛最富有的三个社区,每个社区都能看到在大兴土木的空地或者旧房.我住在钻石头附近的半山上,每天下午跑步上山的时候,居然也看到建筑工人在山头干活.

  那么,建筑业对美国经济带动几何呢?我看了一下建筑工地,许多建材都是从海外运来,不像中国的房地产产业链,一路带动28个产业.美国建筑业唯一主要带动的是就业和消费.

  就业上来说,就是建筑工人的直接就业,和运输业、地产经纪业、建材服务业的相关产业。

  而美国人的消费来自于家庭资产负债表的改善,促使美国人可以得到更多的信用消费,去度假等等。

  今天费城联储制造业和纽约州制造业数据不佳,其实代表的是美国的制造业并没有从美联储的宽松政策中获得太大好处。

  换言之美联储购买国债和mbs的行为,带动的最佳领域是债市、股市和房地产业。最赚钱的则是金融投机业和地产投机业。美国东南地区的能源和石化产业兴旺,带动经济和就业,是基于新技术,得到廉价页岩油气的原因,而和美联储的政策没什么关系。

  我个人的看法是美联储大概率会收缩购买国债的规模,也就是紧缩,但是会维持甚至继续压低利率,以维持经济增长和就业,其中很有可能采取一定的措施迫使资金流向制造业。强势美元对美国制造业不利,对房地产业会非常有好处。那么美国不会倾向于让美元维持强势很久。

  至于压低利率的措施,我认为很有可能边缘化联邦利率,而是通过调节超额准备金率,压低美元利率的做法来继续维持经济增长。

  另一方面是在产业政策方面,民主党主政的加州一直补贴新能源,纽约州有些街区得到基础建设财政支持,在我居住的夏威夷州,新能源的拓展迹象也非常明显。

  尽管美国行政当局受到国会的制衡,不能大规模赤字,但是结合低息政策和部分财政策略,仍旧会采取宽松的经济刺激。



王海滨_海滨政经述@新浪博客
http://blog.sina.com.cn/s/articlelist_1619925757_0_1.html

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